文档介绍：海东·龙域
营销报告书
目 录
外立面及泛灯
公共空间
户型
园林 会所
智能化
周边环境塑造
物业管理
产品塑造
价值目标
营销思路
价格策略
成本控制
价值实现
项目特征
政策分析
市场分析
客户分析
价值提炼
项目认知
打造项目品牌
塑造发展商品牌
品牌战略
营销推广策略
品牌价值
物业发展建议
项目定位
专业优势
执行力优势
增值服务优势
众厦优势
专业服务
第一章 项目认知
经济指标
项目特征
项目认知
市场分析
政策分析
客户分析
项目定位
项目环境
新政影响
楼市概况
区域规划
经济发展
在售楼盘客户
深圳异地置业
整体定位
客户定位
形象定位
户型定位
高端物业客户
项目特征
项目经济指标
总建筑面积：15万㎡
一期
用地面积：14307㎡
总建面积：㎡
车位比：1：
容积率：40%
绿化率：40%
覆盖率：18％
交通：地处城市快速干道，交通便捷
自然环境：地处山体公园半山，自然环境优美
配套：周边商业配套不成熟。
结论：
项目所处地理位置及周边优越的自然环境，具备打造成为豪宅的基础条件。
本
项
目
政策分析
深圳房地产受之前冲击，购买力正在溢出。
惠州不属于房地产调控的重点城市，土地资源稀缺性不严重。
深惠经济与产业正步入一体化，惠州正全面承接深圳产业与置业转移。
家电五金纺织
电子电器
机电建材
珠江口旅游
万山旅游
上下川旅游
大棚稔平旅游
罗浮山旅游
白云山旅游
鼎湖山旅游
——珠三角城镇群协调发展规划（2004-2020）
市场分析
目前惠州本地市场需求增长幅度加大，居民购房潜力增长趋势明显，惠州多个楼盘外销群体比例较高是一大特色，多数高品质楼盘价格上升趋势明显。
惠州开发楼盘品质逐步提升，房价从2500-6000甚至更高的均价，大体可以分为五类，产品差异较大，吸引的目标群体也差异很大。
江北，东平片区新盘较为集中，各个片区产品大社区，高品质，配套齐全和园林规划佳倍受亲睐；
从销售的楼盘产品来看，各楼盘畅销的多为三房、四房大户型产品，高档销售对象主要是政府官员、企事业单位中高层管理者，以及外来的置业群体普通住宅以企事业单位职员、公务员、中低层管理者为主，外来投资者占据一定比例。
惠州楼盘真正意义上的豪宅（超过4000 元/平米）较少，供应大约占9%，高档（3000-4000元/平米均价），供应量占25%，普通住宅（2000-3000元/平米）占主流，为45%；低档住宅（2000元/平米以下的）占21%。
一类高档产品供应比例少，二三类中档产品供应较多,前三类产品销售率较高,但本地消化率偏弱，特别是一二类需要依靠以外带内，、四五类产品销售率较高，主要以本地消化为主。
客户分析
类别
均价
分布区域
代表性楼盘
产品表现形式
主要客户群体
满足的需求
供应
比例
一类
4000 -7800
江北、东平、金山湖
合生·帝景湾、***乡、东方威尼斯、蓝波湾、金山龙庭（别墅）
别墅、 TOWNHOUSE
私营业主 政府公务员 企业高层管理者 外来的高收入群体
内外环境、地段、开发商品牌、物业管理
9%
小高层及多层 大面积三房、四房
二类
3000 —4000
江北、东平、河南岸、金山湖
金裕碧水湾、丽日百合、城市 1 号公寓、金山龙庭（小高层）
高层、小高层及多层 大面积三房、四房、二房
政府公务员 企事业单位管理者 小型私营业主 外来进城居民
内外环境、地段、开发商品牌、物业管理、配套、户型设计
25%
三类
2000—3000
江北、东平、河南岸、演达、鹅岭南
金城广场·君华府、金典水岸、阳光假日花园、山水世家、雍逸园2期
多层、小高层、高层中等面积 三房、四房、二房、一房
政府公务员 企事业一般管理者 经商人士 自由职业者 企事业单位职工
配套、地段、户型设计、小区环境
45%
四类
1500—2000
江北、麦地演达、鹅岭南
润宇·旺江楼、都市新岸、怡和人家
多层、小高层中小面积 三房、四房、二房、一房
政府公务员 个体工商户 企事业单位职工 农村进城户
位置、户型、价格、小区环境、配套
15%
五类
1500 以下
麦地演达、金山湖
经济适用房楼盘：南山花园、惠泽南苑
多层、小高层小面积 三房、二房、一房
投资户 农村进城户 城市低收入群体
价格、位置、配套、面积
6%
价值提炼
产品价