文档介绍：房地产开发流程内部指导培训资
房地产项目开发流程概述
开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。开发程序是指进行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。
对房地产项目开发一般应遵循下列程序：
一、项目开发前期调研程序
二、项目立项过程程序
三、土地使用权的取得程序
四、征地拆迁程序
五、项目规划程序
六、工程建设程序
七、经营程序
项目开发前期调研程序
一、概述
项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。
开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。
对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。 （国家计委已取消了立项制度，实行备案制。）
项目立项过程程序
二、实施程序
（1）承办部门：地区计划发展委员会投资处
（2）申报资料：
①书面申请
②提供资金落实证明
③土地使用权证明
④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：；； ；、供水、供热、供气以及地震的审查意见；；
⑤公司的资质证明。
（3）申办程序：
有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。
二、实施程序
（4）办结时限：
在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。
（5）收费标准：
如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。
项目立项过程程序
二、实施程序
（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处
（2）申报资料：
①书面申请；
②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；
③规划部门出具的建设项目规划许可意见；
④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。
项目立项过程程序
（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。
（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。
二、实施程序
项目立项过程程序
土地使用权的取得程序
一、概述—用地取得方式
开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证,方可办理取得土地使用权的手续。
在现阶段根据<<城市房地产管理法>>的有关规定,用地的取得方式有三种：
一、通过国家出让方式获得（即土地一级市场取得）；
二、通过转让方式获得（即土地二级市场取得）；
三、通过与当前的土地的使用者合作等方式（即土地三级市场取得）。
土地使用权的取得程序
通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。
一、概述—征地
土地使用权的取得程序
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。
根据国土资源部第11号令，经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。