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代理词 尊敬的审判员： 原告 xx 与被告 xx 房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一 案，XX律师事务所已经接受原告的委托，指派 XX律师担任原告的一 审代理人，结合本案事实、证据以及庭审情况，发表以下代理意见， 敬请法庭采纳。
一、原告在诉讼时效期间内起诉， 原告的诉讼请求并未超过两年 的诉讼时效期间。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院 请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外” 。
本案中， 被告与原告约定按日计算迟延交房违约金， 原告因被告 迟延交房而产生的对被告的债权属于继续性债权， 被告的违约行为处 于一种持续违约状态， 在违约行为终止前， 原告不能确定违约金的数 额，不能明确主张自己的权利。 只有在整个持续的违约状态结束后才 能明确主张权利。本案若从合同约定的 XX 年 XX 月 XX 日之次日起计 算时效期间， 则在被告的违约行为尚未终止时， 原告的诉讼时效期间 已届满，由此将产生被告继续违约而原告已丧失追索违约金的胜诉权 的后果。这对原告来说是极不公平的。 故本案原告要求被告支付违约 金等的诉讼时效期间应从被告实际交房之日（即 2011年 2月 21日） 起计算。
退一步讲，即使本案的诉讼时效期间从 XX 年 XX 月 XX 日起计算， 原告的诉讼请求仍然未超过 2 年的诉讼时效期间。 原告于 XX 年 XX 月 xx 日向被告主张权利（即《违约金收款条》载明的事实） ，因为被告 于当日向原告做出同意履行的承诺而导致原告的诉讼时效中断，由 此，原告的诉讼时效期间应从 xx 年 xx 月 xx 日起重新开始计算，根 据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规 定》第二十二条：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作 出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后， 又以诉讼时效期间 届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持” 。所以，截至原告 xx 年 xx 月起诉，原告的诉讼请求并未超过两年的诉讼时效期间。
二、本案违约金计算的时间起止点问题
1、本案应从 xx 年 xx 月 xx 日起计算违约金。 根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》 （以下简称合同）第 xx 条第 xx 款第 xx 项中约定，被告应于 xx 年 xx 月 xx 日前向原告交 付所购商品房， 又根据该合同第 xx 条之约定，被告应当从第 xx 条约 定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向原告按日支付违 约金。
2、本案违约金应计算至 xx 年 xx 月 xx 日止。 根据被告向原告发出的《接房通知书》显示，被告向原告表示： 被告将于 xx 年 x 月 xx 日至 xx 年 xx 月 xx 日内向原告交付房屋。原 告根据被告安排，虽然实际于 xx 年 xx 月 xx 日才接收到所购房屋。 依据合同第 xx 条规定，本案违约金本应计算至 xx 年 xx 月 xx 日止。 但原告为照顾被告利益，愿意将本案违约金计算至 xx 年 xx 月 xx 日
三、本案违约金总额及计算标准问题。
1、本案违约金总额应由两部分构成。
① 、违约金收款条载明的XX元