文档介绍：房地产价格走势分析
篇一：房地产价格走势分析
房地产价格走势分析
最近，参加了几次关于房地产方面的座谈会，包括政府、开发商和金融机构人员都有参与。很久没更新了，考虑到有不少朋友关心这个话题，故把一次口头发言的内容整理一下，讨论的题目是“中国房地产价格的走势”，没有什么新观点，大家参考参考吧。
首先，看房地产问题，不能只看数据，只看政策，必须了解政策出台的背景和趋势，国内为什么很多专家成为“砖家”甚至“叫兽”？除了立场问题，可能更多的是视角问题，分析经济金融问题，不能局限于金融经济领域，要有全球和全国性的视野，否则很难看清大势，只能是被各种互相矛盾的信息所迷惑。具体到房价问题，同样需要从国际局势、国内局势和行业特征三个方面来分析。
从国际局势看，世界主要经济体日子都不好过，经济“坏”，社会“乱”，上街的、烧车的、***的都来了。有人认为这是刺激政策退出后对正常增长的回归，有人认为是面临更深的危机，这个不讨论。但可以肯定的是，随着美国财政危机、欧洲债务危机的进一步暴露，政治层面不说，但说明其增长模式，包括中国以牺牲环境、高投入的增长模式都难以为继，而这种模式的调整需要相当长的时间，并最终导致世界格局的大变，这是历史性的变化。我们“有幸”生活在一个大变革的时代。
黑道老大——美国霸权的核心是美元的霸权，目前世界各国激烈搏弈的背后都有这方面的因素，而美欧资本要转移危机，必须通过金融手段来洗劫全球特别是新兴经济体，大家最熟悉的是所谓热钱问题，那么热钱主要去向是哪里？就是楼市、股市，有个数据，去年进入中国楼市的热前约在600亿美元。长话短说，那么为了让热钱凉下来，决策层不可能让中国的楼市有什么好的机会，房地产行业再也不可能过“热”，也就是说价格上升空间没有理由乐观。
从国内层面看。首先，高房价、高物价引发的民众不满，拆迁引发的群体事件等等，不仅仅是民生问题，而是影响到了社会稳定，是涉及到政权合法性的政治问题，CPI居高不下，房价不能再加一把火了！其次，中国物价难控的核心是货币太多了，存量全球第一，即使现在所谓货币政策从紧，但2009、2010包括今年的社会融资总量差别不大，都接近20万亿，解决这个问题的办法在哪里？埋钱！以前是股市、住宅，现在是商用房了。所以，房地产价格是要严控的，商用房可以继续疯狂一下，不过价格太高特别是租金，也是会影响实体经济尤其是服务业发展的。
从行业上看。房地产行业已经不再定位为主导行业了，虽然这个行业链条长，带动作用大，但是都是些高能耗、高污染、低端的产业，影响经济结构调整战略、制约消费，并对实体经济产生了明显的“挤出效应”，即使今年上半年，房地产投资仍然增长了35%，岂能持续？何况大规模保障房建设也能起到替代作用，所以房地产行业从政策层面上的好日子已经一去不复返了。
综合以上分析，中国房地产行业黄金期已过，价格上涨空间很小。但是，另一方面，在中国城市化进程远未完成，土地财政依旧的大背景下，房地产价格不可能大幅下降乃至崩溃，小康同学说过，中国银行业可以承受50%的房价下降，这乐观了，因为银行业除了直接的房地产贷款，其余大部分存量贷款都是通过房产和土地抵押作为信用增级的，不能只谈房地产贷款风险问题，个人觉得承受30%的下滑有可能，再多就难说了。而金融是经济的核心，银行尤其是大银