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“模拟拆迁”若干问题探讨
近几年，随着城市建设速度的加快，拆迁的方式也与时俱进地发生了变化。
模拟拆迁”成为一种新兴的拆迁模式，特别在四川成都地区取得了良好的效果， 各地也开始纷纷效仿。
所谓 模拟拆迁”，就是在实行拆迁前由具体实施单位把拟拆迁居民的旧房， 根据权威机构的评估价及产权面积， 计算出使用者应得的补偿金，然后把拟安置 新房的地段、面积、评估价格、两者相抵后的价格差以及按照政府文件规定所能 享受的相关政策等，都明确地告诉拟拆迁户，由其自主决定搬还是不搬。模拟拆 迁主要针对居住环境差、居民期望改造愿望强的低洼棚户、旧城片区进行。
模拟拆迁”的主要方式和步骤为：(1)希望被改造的居民书面自愿申请拆迁， 当达到相应比例后，经政府批准即可启动模拟拆迁。 (2)由政府指定的改造业主
单位与居民代表通过公开、公平、公正的方式确定评估机构，进行房屋资产的预 评估。(3)改造业主单位制定拆迁安置补赔偿方案，与住户签订意向性协议。 (4)
在双方约定期限内，协议签订率达一定的比例后，所签的意向性协议正式生效， 模拟拆迁即转为正式拆迁。若未能达到规定的比例，模拟拆迁自行终止。
2008年，成都首个模拟拆迁项目锦江区373户住户模拟拆迁圆满结束，对于 取得的良好效果，锦江区模拟拆迁项目指挥长黄友竹表示， 传统拆迁是政府主导 的行政拆迁，模拟拆迁则是民事行为，住户有了更多的话语权和谈判权。 从要
我拆'变为了我要拆’。在前期模拟协商阶段，政府转换成为对等的民事角色， 更符合市场规律。由此看来，模拟拆迁”作为一种新型的拆迁理念和模式受到很 多人推崇。但是，在理论和实践中， 模拟拆迁”还是存在着很多疑问的。
一、模拟拆迁协议”的法律性质
根据上文的定义及目前的 模拟拆迁”实践我们可知， 模拟拆迁协议”是住户 与改造业主单位即开发商签订的一种附条件的民事合同， 确切地说，是附生效条
件的民事合同，即当同意拆迁的住户达到一定比例这一条件成就时， 模拟拆迁
协议”生效。根据成都市已完成的几个 模拟拆迁”项目，当被拆迁居民同意拆迁 的比例达到90%的时候即可实施拆迁。这90%的比例占了被拆迁户中的绝大多 数，但也有少数人不同意拆迁。拆迁不只是拆除了旧的房屋，也改变了被拆迁户 的生活****惯及邻里社会关系，许多在旧房居住了多年的住户都对旧房有着深厚的 感情，当然也存在着部分住户想从拆迁中牟利的行为。 在成都市实施的第一例 模 拟拆迁”项目 龙舟路1号几栋房屋的拆迁中，一边是超过 80%的居民强烈
要求政府实施拆迁，一边是近20%的居民不同意拆迁，而根据先前约定，只有达 到90%的居民同意政府才正式实施拆迁。此时合同必然是不生效的。但是如果同 意拆迁的住户达到90%，另外10%的住户坚决反对拆迁，此时拆迁项目可以开 始吗？笔者认为，看似是合同生效了，但是 模拟拆迁协议”作为开发商与90% 住户签订的民事协议，其具有相对性，即只对签订协议的双方主体有约束力， 对另外10%的住户是不可能产生约束力的，因此拆迁项目不能启动，至少反对 拆迁的10%住户的房屋是不能被拆除的。 很多人强调要尊重大多数人的意见， 维护公共利益，可是