文档介绍：第九商业大街营销推广方案第九商业大街营销推广方案一、市场概述 1 、区域(库车县)商业概述 1-1 、以中抵挡商品为主,商业形态以集贸市场为代表,商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。 1-2 、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品,中高档和品牌商品消费量有限。 2 、区域(库车县)商业结构 2-1 、文化路以中高档商品销售为主,集中了库车县主要的商场和品牌店。天山路以中抵挡商品销售为主, 形成集贸市场、超市等商业形态。 2-2 、随着城市经济发展和大面积商业开发,以商城和大型综合市场为代表的商业物业大量供应市场, 库车商业形态由传统商业向现代商业转型, 但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限, 导致部分商业物业出现滞销,经营户的盈利能力开始下降。 3 、区域(库车县)商业物业开发现状和趋势 3-1 、根据初步统计,库车县 2003-2004 年度开发量在 10000 平米以上的规模商业项目共 5个, 包括天五商业批发城, 开发面积 4 万平米; 杏花园商业圆一、二期,开发面积 万平米;金桥文化广场,开发面积约 2 万平米; 国贸购物中心, 开发面积 1 万平米。仅以上项目的开发总量就高达 14 万平米,如果再加上数千平米的商业开发和商住楼底商的大量供应, 预计今明两年在库车县开发销售的商业楼盘总面积将突破 20 万平米。对于县域 40 万人口,城区 15 万人口的库车县而言,仅消化这些楼盘即需要 4 —— 5 年时间(按历史销售可比量计算) ,市场压力和过剩情况可想而知。 3-2 、从商业发展趋势判断,库车县商业区域进一步向文化路和天山路集聚, 依托原有的商业环境, 文化路将建成一批中高档定位的商场, 预计开发面积在 4 万平米左右, 按库车现有的消费水平统计, 中高档商业市场将严重过剩。 3-3 、天山路凭借集贸市场和大型综合卖场,形成商场、大型超市、和集贸市场等多种业态结合的商业开发模式, 使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升, 核心商圈的地位逐步形成, 但大量和时间相对集中的开发,也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。 4 、消费者状况 4-1 、少数民族占绝对比列,但汉族人口在城区增长迅速。 4-2 、中低档商品仍是市场消费的主体。 4-3 、日用品等生活必需品是消费的主流商品。 4-4 、县城居民收入水平正在提高,随着外来人口增加,中档和非生活必需品消费增长显著。 5 、经营户状况经营户普遍存在一种矛盾的心理——对库车经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因, 是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度, 同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生, 一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应, 这种矛盾将更加突出, 并导致经营户盈利水平进一步降低, 商户对经营投资的信心将更显不足, 持币观望的心态也将加重。二、竞争物业 1 、直接竞争对手——天五商业批发城 1-1 、项目概况天五商业批发城位于五一路和天山路的交汇处, 由天工房地产开发公司开发, 总投资 4000 万, 建筑面积近 4 万平米约 2000 个铺位,售价 2700 元—— 3700 元不等, 门面售价 5000 —— 7000 元, 沿天山路门面售出 80% 以上,其它楼层销售率不足 20% 。 1-2 、项目优势区位优势:位于天山路和五一路交汇处,沿街面较长; 商业环境优势: 直面库车最大和人气最旺的亿家百货, 背靠天五农贸市场,人流量大,商气旺盛; 规划优势:板式条楼,便于商品分区和定位,且分割摊位面积小,总价低,符合库车市场购买力; 1-3 、项目劣势定位问题: 项目市场定位过低, 不利于与天五农贸市场形成错位经营, 导致市场间的竞争; 工期问题:现处于基地施工阶段,预计交付时间在明年 8 月以后,丧失了今年有利的销售时机; 价格问题:价格定位偏高,和周边楼盘相比不具备竞争力; / 销售问题:采用简单的拉客方式,价格混乱,承诺难以兑现,一旦市场出现不利, 现阶段依赖定金( 无预售许可证) 产生的销售将很难保全。 2 、间接竞争对手——国贸购物中心国贸购物中心位于解放路和文化路交汇处, 由国贸房地产开发公司开发, 项目地上三层, 地下一层, 总建筑面积 1 万平米。负一层定位为超市,一、二层定位高档百货(一层沿街为门面) ,三层定位为高档餐饮。售价 2500 元—— 3800 元/ 平米,门面售价 5000 —— 7000 元。门面房现已售出 70% 以上, 三层整体租赁给温州大酒店, 其余物业销售不足 15% 。 3 、间接竞争对手——金桥文化广场金桥文化广场位于文化路, 左邻人民广场, 右邻友谊路, 项目规划为钢架玻璃幕结构。地下一层,计划由金桥超市直接进驻;地上三层, 总建