房屋买卖合同审查法律意见书.doc

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房屋买卖合同审查法律意见书
篇一：商品房买卖法律意见书
商品房买卖法律意见书
鉴于：
X X X 就购买北京xx房地产开发有限公司开发的X X X部分物业的事项委托德润律师事务所提供法律服务，德润律师事务所指定我（XXX律师）来具体负责提供相关法律服务。 基于 X X X 提供的《中华人民共和国国有土地使用证》、《租赁合同》、《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，依据下列相关法律、法规出具此综合性法律意见书，仅备委托方参考。
一、参考法律、法规
1、《中华人民共和国合同法》；
2、《中华人民共和国担保法》；
3、《中华人民共和国土地法》；
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
5、《中华人民共和国商品房销售管理办法》；
6、《城市房地产抵押管理办法》；
7、《城市商品房预售管理办法》；
8、《北京市城市房地产转让管理办法》；
9、《关于加强商品房预售许可证管理有关问题的通知》；
10、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 以及参考其他相关规定、案例及论文出具此法律意见书。
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二、购房前期审查事项
1、弄清开发商的资质。
国家对以房地产开发经营为主的专营企业，明确要按规定申请资质等级。以开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的项目公司不写着资质等级，但必须有项目一次性《资质证书》。对不具备资质的开发商建设销售的房屋，不能作为商品房来交易。因此，购房时，应要求开发商出示《资质证书》。考察《资质证书》时要鉴别：
①项目型公司。若《资质证书》标明开发商只具有对某一特定项目的开发资格，并标明开发 期限，对此可能产生的售后风险，购房者应引起高度重视。因为项目型公司，在开发销售完毕一段时间后往往就不存在了，购房者在以后使用过程中，若发生诸如房屋质量的问
题，往往找不到投诉对象，引起不必要的纠纷。
②《资质证书》上标明的等级。根据国家有关规定，开发企业的资质自高至低分为一至五级。资质的高低表明了开发商在资金规模、技术力量、开发业绩和信誉度方面的实力。从某种程度上反映了开发商所开发的商品房，在性能、质量和售后服务方面的水平。
③《资质证书》的合法性和时效性。《资质证书》一般情况下每年审核一次，购房者应留意开发商是否以旧充新。
2、审查“五证”
“五证”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示 “五证” “五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。
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“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。
此外，如果是现房买卖，则开发商无须办理预售许可证。但是根据建设部《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售之前，将房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。一般 情况下，开发商备案后，房地产开发主管部门会发给《备案回执》或类似的证明文件，以证明其进行的商品房现售是合法的。所以购房者购买现房时，应要求开发商出示《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》四种文件和《商品房现售备案回执》。
目前在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。不出示“五证”原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是有意回避“五证”中所记载的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，如将某项目一期说成二期等。
正式的《国有土地使用证》盖有人民公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能 足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。根据《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管