文档介绍：容积率研究容积率研究!很值得一看,非常值得~~~~~~~ 本文从剖析容积率基本概念出发,指出了容积率内含的四个基本特性, 具体阐述了如何运用这些特性协调城市政府、城市规划师、开发者之间的关系,并提出影响容积率的几个主要因素。一、容积率的概念和由来容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。一般以正值的常数来表示。容积率是无量纲的比值。通常以地块面积为 1, 总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。例: 某地块面积 10000m (1 公顷) ,允许修建的总建筑面积为 20000m ,则该地块容积率=20000/10000=2 。容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。在合理的空间环境条件下, 容积率愈大, 表示地块建设开发强度愈高, 土地利用率也愈高; 反之, 容积率愈小, 地块建设开发强度愈低, 土地利用率也愈低。容积率是西方国家( 主要是美国) 从本世纪初推行城市土地区划管理制度(Zoning) 中所采用的一项重要指标。美、日等国( 包括台湾地区) 称作 Floor Area Ratio ,缩写为 FAR ;英国( 包括香港地区) 称作 Plot Ratio ,实际上与 FAR 涵义相同(注 1) 。该指标被译为“容积率”, 始于香港、台湾地区, 多年来已被广泛使用。但在我国大致是 80 年代后才逐渐流传使用(注) 。由于“容积率”这个指标涵义明确,能够集中而直观地表述地块的开发建设强度,特别是近五、六年来开始实行城市国有土地租让制度和房地产业的兴起, 也为了便于和国外的相关行业“对接”, 我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中, 而且也在广大群众中流传和使用。原苏联在城市规划指标体系中,不使用“容积率”这个指标。我国过去的城市规划编制程序和作法中, 也不采用“容积率”指标。但是过去在详细规划中所采用的“建筑面积密度”(m /ha) ,也同样是表述修建用地上的建设容量的,其内涵与“容积率”是一致的。这两种指标的表述形式不同,主要是由于: 原苏联的土地制度不同于西方国家, 所以没有土地租让与房地产业经营的需要。“建筑面积密度”仅是作为评价详细规划设计的一项主要技术经济指标。因此,“容积率”与“建筑面积密度”虽然内涵一致, 但是性质和作用有所异同。笔者认为, 在我国的城市规划指标体系中, 没有必要完全以“容积率”取代“建筑面积密度”。“容积率”可在用地规划管理和控制性详细规划中使用, 也可用于房地产开发经营的工作中;“建筑面积密度”仍可在修建性详细规划设计或城市设计中采用。由于容积率是一项看来简单而实际上“隐含”着复杂相关因素的数值, 因此很多人往往不去深究其科学的概念和特性, 只把它当成一个房地产谈判中的“筹码”而随意处置, 以至常常容易发生概念上的混乱和误解,从而造成决策失误,甚至带来经济上或社会、环境效益上的重大损失, 则是非常有害的。当前, 我国的房地产业方兴未艾, 城市土地的出让、转让还要进一步发展, 而容积率的使用如此广泛, 它的数值确定又往往处于举足轻重的关键位置, 因此, 对其性质和作用进行一番科学的分析和研究,实在是刻不容缓和十分必要的。二、容积率是评价城市土地合理利用的重要指标土地是国家不可再生的重要资源。城市土地则是被投入了物化劳动( 基础设施) 的资源, 具有更高的经济价值。合理使用城市土地有很大的经济意义, 同时还有重要的社会意义和环境意义。城市土地的合理利用是城市规划的重要目标之一, 也是规划设计和规划管理的重要任务和内容。城市土地是否能得到合理利用,主要应从两方面着手: 一是依靠科学的城市总体规划和各个层次的, 具体的规划设计; 二是依靠对建设项目、用地和建筑的规划管理。其中, 用地管理则是直接影响土地利用效率的。而在城市用地管理中, 地块的划分和合理使用又是最基本的因素。地块(plot 、 lot 、 site) ,是指被城市道路所包围的,供修建用的地段;也是不同形式的城市用地结构中最基本的用地单元。在西方城市规划中,地块往往是土地再划分(Subdivision) 的结果。我国现行的作法是通过控制性详细规划来划分地块。地块的合理利用,决定于两个主要条件: 使用性质和开发强度。 1. 使用性质: 即正确处理地块的用途与相邻用地之间(在功能上) 的相容性与不相容性。 2. 开发强度: 即正确处理地块上建筑物的高度( 层数) 、建筑密度( 覆盖率)、空地率与周围空间环境的关系。目的是使地块得到有效而合理的利用,其集中的指标表述就是“容积率”。因此, 容积率是评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标。三、容积率的四个特性 1. 容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量基本公式是:R=F/