文档介绍：一、房地产的概念
——房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
二、不动产的概念
——不能移动或移动后引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。
第一节 房地产评估概述
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已经
播撒于土地中的种子
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三、房地产特点
（一）土地的特性
(1)位置的不可移动性
(2)数量的固定性
(3)效用的持久性
(1)用途的多样性
(2)经济地理位置的可变性
(3)可垄断性
（二）建筑物的特性
如：公私同幢、私私同幢，或表现为在同一幢房产中既有部分所有权又有部分租赁权。
建筑物在很多情况下，功能改变会提高其使用价值，如商业区的厂房改成商业用房
建筑物不能脱离土地而独立存在
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四、房地产类型
( 一 )土地权属分类
——土地所有者在法律规定的范围内占有、使用和处分其土地，从土地上获得合法收益的权利。
——土地使用者依法对土地进行使用或对其使用权进行出租、转让、抵押、投资的权利。
划拨土地
使用权
出让土地
使用权
租赁土地
使用权
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划拨土地
使用权
——土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地的使用权。如：国家机关用地、军事用地、基础设施、公益用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等。
出让土地
使用权
租赁土地
使用权
——国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限让与土地使用者，并向国家支付土地出让金的行为。（居住用地70年；工业用地50年；教、科、文、卫、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；其他50年）
——土地使用者通过租赁的方式依法取得土地
使用权，承租人向出租人支付土地使用权租金。
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( 二 )建筑物的分类
(2)钢筋混凝土结构——梁柱、屋面楼板等承重构件用钢筋混凝土制作.
(3)混合结构——楼板、楼梯用钢筋混凝土，墙、柱为砖 砌。.
(1)钢结构——梁柱、房架等承重构件为钢材制作,楼板用钢筋混凝土.
(4)砖木结构——墙、柱为砖砌筑，楼层、屋架为木材制造。
(5)其他结构——竹结构、木结构及竹木混合结构
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五、房地产的评估原则
——合法使用、合法交易、合法处分原则
如：划拨土地使用权只有在得到土地行政管理部门批准，并向国家交纳土地出让金，才能实行抵押权或转让。
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根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的房地产，由于市场竞争的影响，必然使其价格趋于一致。
——最有效使用原则
——替代原则
土地及其建筑物可以有多种用途，房地产用途可以通过竞争决定，达到最有效使用。
评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而应考虑房地产能达到最佳使用实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。
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六、不动产价格体系
（一）土地使用权的价格类型
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——对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权的单位面积的平均价格。(区域性、政府公布）
——在一定时期和一定条件下，能够代表不同区位、不同用途土地地价水平的标志性宗地的价格。
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