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商品房买卖合同的出卖人违反有效要约
时的纠纷
XX年2月大洋房地产开发公司预售其开发的空中花园别 墅，因该楼盘处于预售开发阶段，欲购一套联体别墅的张某 在售楼工作人员的带领下观看了一套样板房。该样板房设计 精巧、装修雅致，并带有地下车库 （净高米 ） ，张某对此甚为 满意。张某得知该楼房的价位比同类别墅高出许多时，对于 是否购买产生了扰豫。但当其看到大洋公司的售楼宣传材料 后，得知预售别墅的设计与样板房一样，且地下车库属于赠 送的，遂与开发商签订了商品房预售合同，约定购买该楼盘 的一套联体别墅，并对房价、面积、楼高、付款与交房时间 等作了约定。合同签订后的 1 个月内张某付清了全部房款。 XX年 1月楼盘完工并经过验收，大洋公司通知张某交接房屋， 但张某发现其购买别墅的地下车库的高度仅为米，与样板房 及其宣传资料的说明严重不符，于是拒绝接受房屋，并要求 大洋公司承担赔偿损失及承担由此造成逾期交房的违约责 任。大洋公司则反驳说，地下车库系免费赠送，双方签订的 商品房预售合同中没有约定，其不属于买卖房屋的一部分， 故不存在违约，大洋公司亦不承担违约赔偿的责任。大洋公 司告知张某，如若因此不满意可以退房，但应承担相应的违 约责任。
【纠纷与风险分析】
在商品房买卖合同的订立阶段，对开发商在销售广告和 宣传资料中所作的允诺的性质如何界定，是属于要约邀请还 是要约 ?这将直接关系到开发商的义务与责任承担以及买受 人所应当享有的权利。
根据《合同法》第 13 条的规定，当事人订立合同，必 须采用要约、承诺方式。合同是从合同当事人之间的交涉开 始，经要约、承诺，即告成立。如果合同没有经过承诺而只 停留在要约阶段，则合同未成立。根据《合同法》第 14 条 的规定，要约是指一方当事人以订立合同为目的，向他人提 出的订立合同的建议和要求，是希望与他人订立合同的意思 表示。提出要约的一方当事人称为要约人，接受要约的人称 为受要约人。
要约通常都具有特定的形式和内容，一项要约要发生法 律效力， 则必须具有特定的有效条件： (1) 内容具体确定 ;(2) 表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。不具备 这些条件，要约在法律上不能成立，也不能产生法律效力。 根据我国《合同法》第 15 条的规定，要约邀请是希望他人 向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招 标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的 内容符合要约规定的，视为要约。根据上述分析可以看出， 在通常情况下开发商在销售广告和宣传资料中对楼房所作 的说明属于要约邀请，它不能产生要约的后果，即开发商不 因发出要约邀请而受到约束。 但是，根据《合同法》 的规定， 销售广告的内容符合要约规定的，视为要约。
大洋公司虽然将别墅附属的地下车库作为赠送，但这种 赠送是在买房者完全接受了其售房条件基础上发生的，从而 也构成了买房者购买商品房的条件之一，如果不赠送地下车 库，则买房者张某就有可能不购买大洋公司所售别墅。根据 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》第 3 条的规定，如果商品房出卖人就商品 房开发规划范围内的房屋及