文档介绍：房地产开发所得税处理办法探讨
本文依据国税总局国税发【2009】31号文件“关于印发《房地产开发经营 业务企业所得税处理办法》的通知”，对于房地产开发经营业务所得税处理中的 二个问题进行探讨。
问题一：房地产开发企业预计利润额是否可以弥补以前期间亏损后预缴所 得税？
针对这个问题目前有二种观点：
一、房地产开发企业预计利润额不能弥补以前期间亏损后预缴所得税。
根据《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299 号）规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的， 对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品， 在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或 月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按 照实际利润再行调整。因此，房地产开发企业按预售收入计算的毛利额扣除相应 的期间费用、营业税金及附加后的余额，计算出预计利润额不能弥补以前年度亏 损，待以后年度将预售收入转为销售收入时，方可按规定弥补以前年度亏损。
二、房地产开发企业预计利润额可以弥补以前期间亏损后预缴所得税。
首先，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉 的通知》（国税发[2009]31号）规定，企业销售未完工开发产品取得的收入， 应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用 和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。 如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛 利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应 纳税所得额应包含季度利润额。
其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预 缴纳税申报表〉等报表的通知》（国税函[2008]44号）规定，“利润总额”填
报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本 期取得预售收入计算出的预计利润额等。也就是说房地产开发企业预计利润额, 只是月（季）预缴所得税的计税依据“利润总额”的其中的一部分，而不是其全 部。
再者，根据《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表 有关问题的通知》（国税函：2008]635号）规定，《中华人民共和国企业所得税 月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”， 填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税 收入后的余额。从国税函[20081635号文的规定看，以前年度亏损在季度预缴申 报时，是完全可以冲减实际利润额的。
综合以上理由，房地产开发企业直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适 用税率预缴企业所得税的观点是错误的，房地产开发企业季度预缴企业所得税时 应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度的待弥补亏损后 的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。
三、我方观点：第二种处理方式对我企业较为有利，但是其依据的法规部分 为以往的法规，这些法规是否可以成为依据还要看税局的态度。
问题二：房地产企业所得税预征与结转应怎样进行税务处理？
一、预售未