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土地登记代理人相关法律知识——代理权

第三节代理权
一、代理权概述
代理人之所以能够以被代理人的名义为民事法律行为，并使行为的法律后果直接归属于被代理人，是因为代理人有代理权，代理权是发生代理法律关系的前提。
二、代理权的行使原则
代理权的行使，是代理人在代理权限范围内，代被代理人实施民事法律行为，以维护和实现被代理人的合法权益。代理人行使代理权时应遵循如下原则：
（一）为被代理人的利益认真履行代理职责
代理制度是为被代理人的利益设立的，是为了利用代理人的知识和技能为被代理人服务，代理人的活动是为了实现被代理人的利益。因此，代理人行使代理权应从被代理人的利益出发，而不是从自己的利益出发，应谨慎、勤勉、忠实地履行自己的代理职责。我国《民法通则》第66条规定：“代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应承担民事责任。”
（二）亲自行使代理权
被代理人之所以委托特定的代理人代自己实施民事法律行为，是基于对该代理人知识、技能、品质等的信赖。因此，代理人必须亲自实施代理行为，才符合被代理人的本意。除非经被代理人同意或有不得已的事由发生，不得将代理事务转委托他人处理。
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（三）报告义务
代理人应向被代理人如实报告在处理代理事务中发生的重要情况，使代理人随时了解代理事务的进展情况。在代理事务处理完毕后，代理人还应向被代理人报告代理事务完成的经过和结果。
（四）保密义务
代理人在执行代理事务中以及执行完毕后，应对被代理人尽保密义务。对于其知晓的个人秘密和商业秘密，不得向他人泄漏，也不得自己非法使用。
三、代理权行使的限制
代理制度的设立目的就是实现和保护被代理人的利益，代理权的行使不得滥用，因此，应对代理权的行使设立若干限制，以保护被代理人的利益。
（一）禁止自己代理
自己代理，是指代理人在代理权限内与自己为民事法律行为。在这种情况下，代理人同时就是代理关系中的第三人（相对人），代理人与第三人的行为实际上都由代理人一人实施。在这种情况下，难以保证不发生代理人为自己的利益牺牲被代理人利益的情况。因此，自己代理，除非在事先得到被代理人的同意或事后得到被代理人的追认，法律不承认其代理的效力。
（二）禁止双方代理
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双方代理又称同时代理，指一个代理人同时代理双方当事人为法律行为的情况。在交易中，当事人双方的利益总是互相冲突的，由一个代理人同时代表双方利益，难以保障各自的利益。因此，对于双方代理，除非事先得到双方被代理人的同意或事后得到其追认，法律不承认其效力。
（三）禁止恶意串通的代理
代理人与第三人恶意串通，损害被代理人的利益，这种行为违背了代理制度的设立目的和诚信原则。根振《民法通则》第六十六条：“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和