文档介绍：2013年，我们对2014年市场的预判
2013年已经即将过去，中国房地产市场从过去一年火热成交到年初“新国五条”的风声鹤唳，再到如今“新国五条”烟消云散，市场交出了一份靓丽成绩单。自年初以来，全国商品房销售面积同比增长近三成，重点城市土地供应与成交均上涨近一倍，房价指数持续上扬，标杆房企也业绩喜人、拿地积极。总体市场表现与我们年初判断的“谨慎乐观”基本相符，市场从数据上显现出了乐观的行情。
但是 ，3月份的“国五条”、6月份的“闹钱荒”、7-8月份向房地产调控长效机制转变的“传闻”，三中全会后开始的一二线城市调控再收紧，使得后市更加扑朔迷离。因此，在风云变幻下，我们更要看清市场、把握节奏，在悲观时保持冷静，在疯狂时保持克制。
持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归，这是我们对2014年中国房地产市场的研判。市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落，房地产逐渐回归到市场与保障的双轨制、调控政策将以房产税等市场调节手段代替行政干预手段。
经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化发展特征明显，因此全国房地产市场已经很难用同一周期概括。
从未来的预期看，14年风险增加。现在部分城市的土地溢价已经过分乐观，整体而言未来的市场机会与挑战并存，对企业自身控制风险、打造精品的能力提出更高的要求。
凭风云变幻 立潮头扬帆
2014年房地产市场的寒冷与回暖来的都很突然，从去年春节前的信心爆棚，到突然间的成交量下滑，三季度已经出现了哀鸿遍野的惨状，感谢政府，930开始释放政策红利。
2014年以来楼市的真正转折点在930限贷放松之后（中央政府的态度转变），四季度的环比改善非常显著。2015年的1月、2月因高基数和春节因素，销量环比会下滑，新推盘也会往上行，但从销售速度与存货去化来看，1月延续了去年4季度的态势，预计较好的市场状态会持续至2015年上半年，宽松政策呵护市场。
15年重点城市的销量好于14年是确定的，特别是在15年这部分城市的供需关系改善明显，房价很可能上涨，甚至幅度不会小。
主要城市的存货去化速度在去年9月最高，达到17个月，14年年底下降到11个月左右，依然偏高，合理是8-10个月
2015年上半年存货高，房价上涨动力较弱。下半年不确定因素比较大，地价太贵，一线城市2014年地价涨40%。开发商在2015年下半年很可能惜售，从而导致房价涨，但如果涨幅比较大，中央政策会遇到尴尬，这是今年面临最大的不确定性。
另外，宏观经济的走势也出现了趋势性的变化
2014年，我们对2015年市场的预判
顺,不妄喜; 逆,不惶馁; 安,不奢逸; 危,不惊惧;
信贷政策：将会持续宽松，预计年内还将有2次以上的降准降息，对购房者来说，增加杠杆后，有利于入市的积极性提高
限购政策：直接取消的可能性很小，而通过工作居住证、纳税证明等绕道宽松的可能性较大。
救市政策：后续各地依然将不断释放救市政策，政策效应2015年将会持续，多数城市市场将平稳回升。
市场分化：呼和浩特、大连、沈阳等库存压力大的城市，以及广大的三四线城市，依然进入泥潭状态，市场依然存在继续下探风险：
一线城市如盘山公路，车多挤着向上走，也有人掉悬崖（失去理性的土地市场是最大风险）
二线城市如乡村小路，挑选地方很关键，有路边风景，也有满目疮痍。
三线城市如沼泽泥潭，除有特别大利好，大部分市场已经绝对过剩，竞争白热化。
2015年全湖
供需结构矛盾：豪宅供应井喷，超过10万元的项目预期最少25个，。
2014年北京成交价格在5万~8万元/平方米的商品住宅销售了2013套，8万元/平方米以上的豪宅销售了230套，即使不计算新增加的供应，高端的住宅存量去化周期已达到4年，而豪宅市场新增1000套以上供应与年销量230套之间的供需比为4∶1
自住房对中低端市场的干扰依然存在，2015年特别是上半年依然有2万套左右的自住房待售，对市场的心理影响依然存在
限购在北京2015年，基本没有全面取消的可能性，但可能在下半年逐渐松动居住证的办理难度。整体对2015年北京市场影响不大
2015年北京房地产3-5万的中端部分将有一定发展空间，整体市场竞争依然非常激烈
2015年北京房地产市场预测
现在，我们对2015年下半年市场的预判
市场波动加大：结束了以前量供不应求、价格单边上涨的格局，以前的市场调整主要是因为政策的变动而引起，并不是市场自发性的调整，如今房地产市场已经进入了一个供需相对平衡，甚至开始进入了供过于求的局面，市场的波动加大
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