文档介绍：我国房地产行业市场现状及长租公寓发展前景分析
 
   
 
 
 
 
 
 
 
     
 
 
 
 
 
提示： 房地产市场未来将步入存量房时代 经历了近20年快速发展后
         房地产市场未来将步入存量房时代 
         经历了近 20 年快速发展后，中国房地产市场正逐步进入存量房时代。2014-2016 年全国二手房交易额从  亿增至  万亿，增幅 %，一线城市二手房成交占比提升明显，北京、上海、深圳、广州二手房成交占比分别增加 、、、6pct，达到 69%、77%、73%、%；其中广州市首次实现对同期新房成交套数的超越。而 2016 年全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到 41%。这些数据表明，我国房地产行业正逐步走向存量房时代。 
   
图：2014-2016 北京二手房成交情况
  
图：2014-2016 上海二手房成交情况
 
图：2014-2016 深圳二手房成交情况
 
图：2014-2016 广州二手房成交情况
         存量房时代的到来从驱动因素上看，分为供给端和需求端，具体来说： 
         1、从供给端看房地产行业的新增量趋势正在逐步走低：1）土地供应高峰已过： 100 大中城市宅地供应面积在经历了 2010 年供应量和增速的高峰后，均呈现震荡下行趋势。
         参考
发布《2018-2023年中国房地产市场竞争现状分析与投资战略评估研究报告》
         在中央对房地产行业供给侧改革、去库存的政策导向下，各大中城市新增用地指标逐步减少，更加注重盘活存量土地和住房，我们预计新增商品房供应量未来将逐渐减少，而存量房市场将迎来较大的空间；2）地产投资增速下行，中短期新增量也逐步降低：从房地产开发投资完成额指标看，在地产调控的大环境下，房地产销售端的预期不断降低，房开企业现金回款时间拉长，同时土地拍卖价格日益走高，土地供应量逐步减少，传导至房地产开发投资端，其增速由 2010 年峰值的 %震荡下行，2015 年仅增长 %。我们认为随着房地产开发投资额增速下行，住宅新增量亦将逐步走低。 
图：土地供应量增速高峰已过
 
图：地产投资增速逐年下行
 
         2、从需求端来看，中国城镇化进入下半场，人口迁入城市增速放缓。从需求端来看，我国的城镇化率将进入下半场，而人口结构也日趋老龄化，住宅需求端将告别总量短缺时代：1）城镇人口增速趋缓：2016 年，中国人口城镇化率已达到 %，尽管仍有提升空间，但速度将明显放缓。从城镇人口数量增速来看，90 年代至 2000 年初，我国城镇人口经历了数年的较快增长后，增速逐步下降，意味着城市增量住房需求将逐步放缓。2）老龄化现象日益明显：目前我国正步入老龄化社会，65 岁以上人口比例逐年攀升，根据国家统计局数据显示，2016 年我国 65 岁以上人口占比已经达到 %。
         随着我国人口老龄化的不断发展，一方面由于住房刚需主要来自适龄劳动力，将降低新增刚