文档介绍：大十字商业街市场营运及招商方案（建议案）
2004-8-30
大十字商业街位于哈密市城南大十字， 是哈密市旧城改造项目和城市形象工程，由江苏中天集团投资建设，项目建筑面积 45000 平米，总
投资 亿，采用双步行街规划，融民俗风情和苏南特色于一体，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六位一体，是哈密市民和外来
游客最佳的休闲购物场所，对提升哈密城市形象， 促进商业功能提升发挥了巨大的作用。
项目现已经完工，各项配套设施业已完善， 但受到市场过剩等多方面
的影响，商业街竣工交付后，市场的招商、开业和整体的营运等面临诸多方面的问题，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划，并提出本策划方案以供参考。
一、 市场分析
1 商业概况
1、商圈构成
哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心
的铁路局商业区。
在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、领先二期、亿家
百货、爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地
下街、华洋地下街、五交化商场及沿街品牌店构成的，芸集了服装服
饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品
等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区， 商品零售额占据哈密市场
的 60%以上。
在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、 新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场， 这三大市场依靠较低的产品价格和与
市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应， 吸引着不同的客户群。
以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建
材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。
从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高， 再加上缺乏新的商
业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。
但从商业形态而言， 缺乏专业性， 特色化的商业形态， 商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。
2、竞争状况
近两年来，随着哈密市商业用地的大量开发， 商业物业大量供应市场，过度的市场供应， 打破了市场供需平衡。 伴随着商业物业的大量供应，
一些新建的市场也纷纷登场亮相， 如领先二期、 亿家百货、 爱佳超市、韩氏家电、帝都百货、华洋地下街、五交化商场、大量沿街商铺和大十字商业街（统计的经营面积高达 15 万平方米）等，这些新的市场
的开业，给原本就发展乏力的哈密商业市场带来巨大的压力，市场竞
争进入白热化状态，差异性不强导致市场间竞争激烈，导致商户的频繁流动，形成“风水”轮流转的特点。
过度竞争表现在对消费者的争夺和商户的争夺两方面， 在对消费者争夺方面，各商家纷纷使价格这一杀手剪， 使整体行业的利润水平大副降低，大部分仅能够保本或微利经营，仅以部分品牌店经营尚可，于
是大量上家纷纷向沿街品牌店和中高档商品靠拢， 使高端市场也出现竞争激烈的情况；在商户招商方面，各时常更是使出出浑身解数，降
租金、免租金、免一次装修费（甚至二次装修费）、扣点经营、品牌联营等各种形式层出不穷，即便如此，各市场也未能取得满意的招商效果。因此，哈密商业市场的竞争称之为过度竞争或白热化的竞争根本不为过， 市场供需的严重失衡及各市场定位缺乏差异性导致了这种残酷的竞争状况，这些现状对我方市场招商和经营时带来巨大压力，必须慎重应对。
1． 2、市场消费状况
1、消费水平
哈密市城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费
能力有限，成为哈密市商业发展的瓶颈。
2、经济水平
哈密市及周边乡镇仍是经济落后地区，城市规模小， 低收入人口占总
人口比列高，商品的消费仍以中低档商品为主。中高档消费主要集中
于铁路、石油、行政事业单位及外来高收入人群。
3、城市经济结