文档介绍：营业性物业商业利润测算的探讨
梁红簸 收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租 赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，由于出租房地产的净收益即为 房地产产生的净收益，故基于租赁收入测算净收益较为普遍，是评估工作中收益法估价的典型对象， 而营业性房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开， 房地产净收益的公式为：净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加- 治理费用-财务费用-商业利润。
通常，在实际工作中，大部分估价师都未考虑商业利润，也有知道要扣除商业利润的，但由于不知道 如何运算，在评估报告中也就忽略不提，或者运算了，但取值的基数有问题，这样得出的评估结果往 往会有很大的区别。
那么，我们应该如何对商业利润进行测算呢？ 要弄清这个问题第一要弄清什么为商业利润。
- 商业利润的概念
商业的概念有两种，一种是狭义的商业，即凡以营利（赚取买卖差价）为目的，直接或间接向生产者 购进货物，而后转售他人之经济行为，称为狭义的商业。另一种是广义的商业，即凡以营利为目的， 直接或间接以货物、金钱或劳务供给他人，来满足需求的任何经济活动，皆称为广义的商业。
在现实经济中的商业活动由两部分组成：（1）生产在流通中的连续：包括运输、储藏、保管、分装等。 （2）纯粹流通活动：指不增加商品使用价值的单纯为实现商品价值而进行的买卖活动。
商人在商品流通活动中投入商品经营资本以低价买进髙价卖出赚取买卖差价，这种差价就形成了商业 利润。也就是说商业利润是从事商品经营活动所获得的利润。
由此我们可以知道，商业资本的运动形式为G—W—G',即向产业资本购买商品，然后出售商品， 实现商品的生产价格以获得利润。
这里介绍几个概念：
1、 成本价格：生产商品所耗费的不变资本与可变资本之和，用K表示，公式为K=C+V,这里C为 不变成本，V为可变成本。
2、 利润：商品价值W=K+m,这里的m就是马克思资本论中的剩余价值，剩余价值作为全部预付资 的产物时，m就转化成了利润p。
3、 利润率：利润率是利润与全部预付资本的比率，即利润率p' =p/K。
4、 平均利润率的形成：
1） 利润率不同，等量资本不能获得等量利润，就会引起不同生产部门的竞争；
2） 不同部门竞争的手段是资本转移，资本由利润低的部门向利润高的部门转移;
3） 部门之间的竞争导致不同部门的利润率趋向平均化。
所以，平均利润二预付资本X平均利润率
二 经营性物业商业利润的测算
在弄清商业利润概念的前提下，我们在评估中，商业利润的测算就有据可依了。我们知道，房地产净 收益的公式为：净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-治理费用 -财务费用-商业利润。财务上，商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加- 治理费用-财务费用实际上就是营业利润，所以，房地产净收益二营业利润-商业利润。
营业利润二商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-治理费用-财务费用 商业利润二预付资本X平均利润率
下面是运算商业利润的评估案例，这里我们只介绍运算过程。
加油站评估案例
第一说明，在对加油站评估的时候，我们所评