文档介绍：附件:河南省房地产估价技术指引之三——估价假设和限制条件运用房地产估价中的估价假设和限制条件是估价报告中的重要组成部分, 是对估价假设和估价报告使用限制的说明, 其内容对委托人及其他报告使用者了解估价活动的前提条件和正确理解估价结果的价值内涵, 具有十分重要的作用。估价假设和限制条件运用充分、得当, 可有效提升估价报告质量,并能在一定程度上规避估价风险。一、估价假设分类及撰写概要(一)一般性假设主要包含房地产市场及交易条件通用假设和估价项目常用假设, 使用方向及撰写概要如下: 1.【对权属证书审慎检查但未核实】估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》, 我们未向政府有关部门进行核实, 在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下,假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。 2.【对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测】注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注, 在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用。 3.【对房屋建筑面积未进行专业测量但予以关注】注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量, 经现场查勘观察, 估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》记载建筑面积大体相当。 4.【对房地产市场的假设】估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,即能满足以下条件: ( 1 )交易双方自愿地进行交易; ( 2 )交易双方处于利己动机进行交易; ( 3 )交易双方精明、谨慎行事,并了解交易对象、知晓市场行情; ( 4 )交易双方有较充裕的时间进行交易; ( 5 )不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价; 5.【估价对象为整个房地产中的一部分】估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。(二)特殊类假设主要包括未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设等,使用方向及撰写概要如下: 1.【未定事项假设】应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定,例如: ( 1)【《房屋所有权证》未记载房屋建成年份】估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象房屋的建成年份, 经注册房地产估价师实地调查, 房屋建成年份为**** 年, 本次估价房屋建成年份以实际调查为准。( 2)【《房屋所有权证》未记载房屋合法用途】估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象的合法用途, 经注册房地产估价师实地查勘,估价对象为** 用房,本次估价设定房屋合法用途为**。( 3)【未提供容积率】根据估价委托人提供的资料, 均未记载估价对象的容积率,本次估价采用的容积率以估价对象实际容积率为准。 2.【背离事实假设】应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定, 对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如: ( 1 )【房地产抵押估价报告价值时点与完成实地查勘日不一致】本次估价价值时点为**年**月**日, 完成实地查勘日期为**年**月** 日, 价值时点与完成实地查勘日期不一致, 本次估价假定价值时点房地产状况与完成实地查勘之日的状况一致。( 2)【被征收房屋已租赁、抵押、查封】本次对征收房屋的价值进行评估,不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。