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商业贷款操作流程：
具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。
（一）借款人申请
        借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：
        1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；
        2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；
        3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的可执行首付款比例不低于２０％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。
        4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；
        5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；
        6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。
（二）受理和调查
        信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：
        1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；
        2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；
        3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；
        4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。
（三）贷款审查、审批
        审贷部门重点审查：1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；4、借款人偿还贷款本息的能力；
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        审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。
        在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。
举例李先生办理商业贷款：
    2月16日，他和开发商签订《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，并交了20%的首付款。售楼人员告诉他，开发商须把他的购房合同拿到区房地产局去办理预售登记手续，等预售登记手续办完后，他才可以拿着《预售合同》到位于该项目的合作银行——农业银行北京分行西城支行在售楼现场设的律师办公处办理申请手续。
    2月23日，李先生接到了到售楼处拿购房合同的通知。
    2月24日，李先生和夫人拿着首付款发票、身份证、户口簿、结婚证等身份证明到了