文档介绍：土地增值税清算政策
解读及策划
陈萍生
******@
主要收获
• 一、准确理解最新房地产土地增值税政策
• 二、合理运用税收政策处理本单位的税收问题和
税收策划
• 三、了解土地增值税税务检查常见问题，消除问
题隐患
• 四、释疑税收疑难问题，交流财税处理技巧。
2015-11-19 2
• 第一讲 土地增值税政策解析
• 第二讲 应税收入和扣除项目的政策解析
• 第三讲 常见问题及主要检查方法
• 第四节 土地增值税主要策划方法
2015-11-19 3
第一讲 土地增值税政策解析
• 第一节 征税对象及范围
• 土地增值税的征税对象是转让国有土地使用
权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。
分析：
• 一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土
地使用权的不征税。
• 二是只对转让的房地产征税，不转让不征税。
• 三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行
为，而未取得收入的不征税。
2015-11-19 4
• 第二节 土地增值税预征
• 财税字［1995］048号
• 对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机
关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机
关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决算后,
多退少补。
2015-11-19 5
《河南省地方税务局关于明确土地增值税若
干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）
• 一、土地增值税预征率
• 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例
实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预
征率按不同项目分别确定：
• （一）%；
• （二）%；
• （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地
%。
2015-11-19 6
• 普通住宅标准应同时满足以下条件：
• （1）。
• （2）单套建筑面积在120平方米以下。
• （3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均
。
• 各省可根据实际情况，制定本地区享受优惠政
策普通住房的具体标准。但单套建筑面积和价格标
准向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
2015-11-19 7
• 第三节 核定征收
• 一、《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号
• 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行
核定征收。
• （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账
簿的；
• （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
• （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭
证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目
金额的；
• （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期
限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不
清算的；
• （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
2015-11-19 8
• 二、豫地税发〔2010〕28号
• 第二条、土地增值税核定征收率
• （一）普通标准住宅2%;
• （二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%;
• （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地
产项目5%；
• （四）符合第三条第（二）项条件的8%。
2015-11-19 9
• 第三条、土地增值税的核定征收
• 所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之
日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增
值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人
按规定自行清算，并结清税款。主管税务机关对
纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税