文档介绍：版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归深圳***顾问股份有限公司所有,未经深圳***顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。天安云谷案例分析及操盘思路思考 2 Part 4 操盘思路启示 Part 3 一期招商策略 Part 1 项目规划介绍 Part 2 服务平台打造目录 C atalog 3 指标项目概况位置坂田华为科技城旁开发主体深圳天安骏业投资发展有限公司占地 76 万㎡总建面 289 万㎡,其中办公面积 200 万平容积率 用地性质工业用地物业类型产业大厦、居住公寓、配套商业、住宅租售模式一期销售项目优势城市更新类项目,最大可 100% 分割销售, 同时增值收益上缴比例小天安云谷是位于坂田华为科技城的城市更新示范项目,将建设成为以新兴产业为内核的现代都市产业综合体项目基本信息天安云谷 4 城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的,其增值收益按以下方式缴纳: (一)工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额 30% 的部分,免缴增值收益; (二)工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额 30% 未超过 50% 的部分,按 50% 的比例上缴; (三)工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额 50% 未超过 100% 的部分,按 60% 的比例上缴; (四)工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额 100% 部分,按 100% 的比例上缴; (五)工业楼宇转让后,自工业楼宇完成转移登记之日起 5年内原则上不得转让,确需在 5年内转让的,工业楼宇转让的增值收益按增值收益额的 100% 的比例上缴。增值收益解读增值收益计算方式: ?增值收益额=销售收入-扣减总金额?扣减总金额=登记价(包含购地成本、拆迁成本、工程结算成本、园林及装修成本以及管理成本等) +销售税费+补缴地价;虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源备注: 租售结合项目,登记价及补缴地价仅按销售型物业部分计算 5 园区规划产业空间居住空间产业空间景观轴 6 居住空间商业空间产业空间创新云空间?还建居民花园社区?高级人才公寓?生态宜居的绿色居住环境?体育活动中心?会所? SMAC 创新中心:设立产品发布、展示、技术创新窗口?多功能会议大厅?研发与测试中心?文化场所?大型综合性商业中心?开放型商业步行街?超高层高端商务酒店?便利性社区配套商业带?多首层商业休闲空间?预计引进 3000 家企业?打造研发空间、孵化盒加速器、产业 CBD 三大主题组团?双首层商务大堂?定制化产业空间( 2万平起) 项目涵盖产业、生活、学****商业、商务全息结合的以人为核心的产城综合体项目基本信息 7 园区规划-产业空间 200 万㎡产业空间由多栋产业办公楼和 5A 级产业研发楼组成,以研发空间、孵化和加速器、产业 CBD 三大主题组团形式错落分布 8 园区规划-商业空间商业空间由集中购物中心、步行街、高端商务酒店、社区商业、写字楼裙楼商业等构成, 可满足区域人群的消费需求 9 园区规划-居住空间以绿色生态理念打造住宅区,由拆迁还建居民花园社区及高级人才公寓组成 10 园区规划-创新云空间创新云空间即园区提供的如会议中心、研发检测、展示中心、会所等其他商业商务配套,统称为创新云空间