文档介绍：页眉... 页脚. 中国未来最大的发展潜力在于城镇化,新型城镇化的突出问题是农民向市民的转化,城镇化转型的关键是制度重构和机制改革。本期会客厅邀请上海市松江区发展和改革委员会副主任王振亮、中国城市规划设计研究院副院长杨保军、中国房地产研究会人居环境委员会执行主任王涌彬、北京工业大学建筑与城市规划学院副院长张建、中国建筑设计研究院城镇规划设计院研究员王宝刚,就相关问题进行探讨。新型城镇化的核心是人的城镇化主持人蓝枫当前城镇化发展存在的问题主持人: 在新型城镇化的大背景下,您认为当前城镇化发展存在哪些问题? 王振亮: 我国当前的城镇化发展,取得了举世瞩目的成就,同时也存在着诸多的问题。我认为,把所有问题的症结与核心归纳在一起,就是三个方面的问题。一是破除城乡二元结构、深化体制改革改革开放 30 多年来,城乡二元结构体制所引发的社会不公、城乡贫富差距继续拉大等问题,不是越来越少,而是随着社会财富的快速增长、特别是随着城镇化的快速发展而更加严重。所以,破除城乡二元结构体制,大力改革创新,逐步构建城乡经济社会发展一体化的体制机制,加快经济社会发展是实现 13 亿人民、而不是仅仅是 5亿城市人口的共同富裕、公平享受现代化成果的正确途径。二是城乡土地制度存在制度性缺陷第一,土地出让的理论制度设计存在缺陷。 1987 年,为了城市国有建设用地进入市场,完成了国有土地所有权和土地使用权的理论与制度创新, 我称之为“土地权益两分法”。因而 1988 年2月通过了宪法修正案关于土地使用权可以有偿使用和转让的条款。但是,这个理论制度设计存在缺陷,即土地的权益,应当是具有土地所有权、土地经营权、土地使用权。我称之为“土地权益三分法”。页眉... 页脚. 由于城市国有土地经营权的缺失,造成土地制度设计的缺陷。因而在过去的 20 年城镇化发展中,尽管《土地法》规定禁止炒卖土地,但事实上土地炒卖现象严重;同时,批租 40 年、 50 年、 70 年期限的商品房(住宅或商业办公用房等),都有 3~5 年的折扣。具体说,就是土地批租时限是从开发商拿到土地就开始了,等建造好,交付给业主—即土地使用权(与房屋物权不可分割)的使用者时,已经过去了 3~5年甚至更多。造成当前全国所有的商品房, 100% 的使用期限被打了折扣。譬如,商品化住宅,批租期限为 70 年,购房者取得产权证时,已经过去了 3-5 年多,许多因动拆迁难以解决的,要 10 年多。这是制度设计的缺陷所造成的。第二,土地出让办法存在缺陷。住宅用地 70 年批租的地租(或 40 年、 50 年)一次性缴纳,是高房价的根源之一;土地批租中,经营性土地只划分为 6类,这根本不可能包容几万个行业,因而造成由于土地批租性质和时限问题而产生的严重的制度性市场不公;住宅用地分类存在缺陷,缺少保障性住房建设的市场准入制度和供给制度。第三,城乡建设土地不能公平进入市场: “为了公共利益的需要”而强行征收、征用城市郊区农村集体土地变为国有,尽管农民获得了一定的补偿,但是,这批失地农民真正失去了发展权,是城市对农村最严重的剥夺。这是近 20 年来工业化、城镇化高速推进,城乡差距越来越大的根本的制度性原因。第四,土地开发市场准入制度缺位: 20 世纪 90 年代,工业区开发一哄而上,村村点火、队队冒烟; 2000 年以后,大搞城镇化建设和房地产开发,