文档介绍：版权声明:
本文仅供客户内部使用,版权归深圳***顾问股份有限公司所有,未经深圳***顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
“观湖国际”代言乌市高端住宅新标准
PART1. 项目本体条件及开发目标解析
PART2. 项目城市发展背景研究
PART3. 区域发展与价值定位
PART8. 项目物业发展建议及经济效益评价
PART7. 项目发展战略及整体定位
可持续发展建议
PART4. 房地产板块及竞争关系研究
本体及目标
问题
区域发展脉络
市场竞争格局
报告框架
PART5. 基于市场竞争的项目站位确定
PART6. 成功案例借鉴及发力方向制定
先进经验借鉴
站位
方向
落地
项目本体条件及开发目标解析
1
项目直接利好因素
项目要克服的不利因素
项目担当的责任及开发目标解析
项目直接利好因素
项目交通区位——与城市重要节便捷联系
项目距民航乌鲁木齐地窝堡国际机场11公里,距乌鲁木齐南站约6公里。距离市中心仅5公里,车程五分钟,距离友好商圈5公里,便捷可达北园春市场。
项目所在区域——九家湾水库西侧
项目位于沙依巴克区北部克拉玛依西路片区,西外环路西侧,东侧隔路可望九家湾水库。
直接利好因素
项目区位价值良好——项目距离市中心较近(车程5分钟),位于乌鲁木齐沙依巴克区北部,区域内主要为生态居住区
市政府
国际机场
火车南站
外环路
米东区
6km
铁路局商圈
11km
5km
新市区
城市
核心区
5km
沙区
9km
城市格局——城市发展热点之一
沙依巴克区位于乌鲁木齐市西南部,是首府四大中心城区之一,现已成为对外窗口区、商贸繁荣区、科技发达区、治安模范区和生态示范区,乌鲁木齐火车站、雅玛里克山、新疆邮电通信网络指挥中心均坐落在沙依巴克区。新疆首批被国家命名的城区型“生态示范区”。
河
滩
路
主要道路
道路等级
通达区域
地块关系
大庆路
东北-西南走向的城市干道、双向四车道,新近建成
东北通达新市区,西南连接克拉玛依西路,城市联络线
紧邻本地块东部,是地块出入最便捷的道路。
克拉玛依西路
东西向主干道
向东5分钟到达友好商圈,方便进入繁华市区
毗邻地块南端
九家湾水库街
沿湖公路联络线,连接大庆路和克拉玛依西路
方便本地块客户到达九家湾水库休闲,和克拉玛依西路交汇处为新北园春市场
地块东侧为大庆路与九家湾水库路交汇点
骑马山路
城市西端重要的南北次级公路
向南连接骑马山区域,西山板块,通达公务员小区,
处在地块西南部500米左右
外环路
城市快速路
方便到达城市各市区
地块匝道设置,便于对外联系
外
环
路
周边城市道路的不断完善,进一步拉近项目和城市老城区乃至其他区域间的联系
大庆路
九家湾水库路
克拉玛依西路
大庆路
本地块
西虹路
九家湾水库街
骑马山路
直接利好因素
道路体系完善——区域路网结构完善,对外交通便利,城市主干道和连接城市中心区的道路拉近了与城市其他区域及中心区的联系
直接利好因素
项目周边为城市绿地,为项目档次提升提供必要条件
地块周边规划绿地现状
地块周边规划绿地预期
政府代征绿地和代征道路的时候,整个宗地的价格会比较便宜,或者在税费方面给予开发商一定的优惠,或者在付款条件上给予方便也为代征绿地开发商提供一个建设良好周边环境的机会,使周边的环境规划与项目内相协调,同时社区周边的环境会和社区建设同时到位,对项目销售有促进作用。
东部城市绿化带和九家湾水上乐园:
与地块仅相隔大庆路的规划中城市绿化带和九家湾水上乐园将为本区域提供整个乌市其它区域无法提供的湿地生活环境。
可为高层提供观景楼房,在缺乏水资源的西部城市非常稀有。
直接利好因素
资源条件优越——九家湾水库在缺水的新疆将成为项目重要景观,对项目增值及克服区域陌生;规划中城市绿化带将进一步改善居住环境
水资源价值突出
项目需要克服的因素
铁路通道:项目西侧为铁路通道,未来将成为南站与客运总站连接线,鸣笛及运行带来的噪音及震动对项目影响较大
现状住区:项目西侧紧邻九家湾五队,建筑意向较差,且紧邻地块红线,对项目影响较大,拆迁改造时间尚不确定
高压线:三条110千伏高压线横穿用地南部部,紧邻地块建筑红线,高压走廊处存在道路规划,但建设节点不确定
110kv高压线
高差约10m
需要克服的不利因素
地块狭长、高压线横穿地块南端、西侧邻铁路通道、周边城市意象差、东西两侧高于地块近10米,在规划设计中应予以规避
坡地低洼地形:东西两侧土地高于地块近10m,尤其是西侧紧邻地块,四层以下