文档介绍：中央一品 2011年总结&2012年营销总纲
谨呈:湖南徳客隆置业投资有限公司
本报告的思路
营销策略总纲
市场分析
策略总纲体系
核心策略
竞争分析
目标及问题
宏观大势
销售总结
形象定位
推售计划
展示策略
推广策略
费用预算
营销总控
2011营销总结
客户分析
营销总结
目标提出
核心问题
2
“稳中求胜，尽快出货”
速度：
年底实现1-5# 90%以上的销售率，
约400套；
2012年目标
价格：“稳中求胜”。继续保持平稳价格，
同时可根据市场情况调整价格策略；
1-5号栋可售房源共计449套（已拿证），在目前市场情况下，应尽快出货，减少存货压力；
3
速度目标解读
2011年6月份进场，截止2012年1月，可销售房源共623套， 推出267套房源，销售179套，月均销售29套;
2012年月均目标销售套数超出2011年平均水平30%，且在目前市场环境影响下,去化速度很难完成；
vs
2012年目标销售400套房源，月均销售40套；
2011年10月份市场转冷后，市场热销项目去化速度下降40%-50%
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2012年的核心问题
2012年市场不确定性，市场情况仍不容乐观
㎡、19319套 的历史高位
Q1 在目前的市场环境及库存压力下，现有营销模式不能保证2012年销售任务的完成，如何在淡市下自我突破，稳中求胜，尽快出货，是2012年的核心问题
目标下的问题
市场不乐观，库存压力大
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本报告的技术思路
营销策略总纲
市场分析
策略总纲体系
核心策略
竞争分析
目标及问题
宏观大势
销售总结
形象定位
推售计划
展示策略
推广策略
费用预算
营销总控
2011营销总结
客户分析
营销总结
目标提出
核心问题
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总量：项目6月进场，2011年共销售179套，销售金额7059万
销售回顾
1#
3#1单元
2#
4#98平米户型
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价格：在2011实现总体成交均价3710元，高出片区其他项目100-200元/平米的价格
2011年板塘铺板块整体均价3550元
首次开盘：9月4日，项目首次开盘均价3720元；
项目二次开盘：12月11日内部解筹，实现均价3700元；
2011年9月4日首次开盘，实现全年销售均价3710元
板塘铺片区项目均价：
阳光尚城：3400；
东信花园：3500；
芙蓉世纪城：3600；
……
比周边项目价格高出100-200元 /平米，成为片区价格标杆
持续
片区
价格
标杆
总体回顾
营销分析
销售分析
客户分析
8
㎡ ，销售均价3715元，成为片区价格标杆，奠定市场口碑及地位，并拉近与市区片区楼盘的价差
总体回顾
营销分析
销售分析
客户分析
在同期入市项目中，与主要竞争对手相比，去化速度处于领先地位
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余量：2011年共推出276套，剩余88套，1、2#剩余单位集中在顶楼及底楼，部分大户型。3、4#只消化了部分N+1小户型，市场平稳的情况下去化不成问题
各楼栋剩余套数统计表
总体回顾
营销分析
销售分析
客户分析
2011年9月第一次开盘
2011年12月内部解筹
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