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【综合办公楼】物业管理方案及管理制度
目 录
第一 整体想与管理模式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 1
第二 物目服保障措施⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 3
第三 目管理置⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 6
第四 物目管理制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 9
第五 物目接管方案⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 18
第六 物目管理服目承⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 23
【综合办公楼】物业管理方案及管理制度
综合办公楼位于怀宁路与休宁路交叉处，总体建筑面积88888平方米，楼高九层（不包括地下车库）。主要设施有：电梯、智能监控、消防系统、VRV空调系统、办公自动化系统等。办公楼现为合肥市各民主党派办公场所。针对物业特点，**物业将严格按照商务办公楼标准，单独设置物业管理处对该项目作系统管理，提供优质服务。
第一 整体想与管理模式
“沟通至上，服务致远”作为合肥市**物业管理有限公司服务理念。我们坚持以客户为上，及时认知客户对服务的需求，在服务过程中持续不断加以精进。
根据综合办公楼的情况，我们**物业管理有限公司将本着“精致服务，以我的精心换得您的称心”的服务宗旨，引进先进的管理理念和成熟的管理模式，从
前期介入开始就切切实实地做好参谋、在办公楼日常使用中勤勤恳恳地当好物业的管家。
一、采取相适应的服务模式
我们将在服务管理上采用先进的理念， 有效的服务管理手段，使所有进入办
公楼的客户都体会到我们热心的招呼、细心的关怀、专业的工作、尽心的服务；
让客户感受到走进综合办公楼时， 就能感觉到充满温馨、和谐的氛围；应用先进
的软件服务管理是时尚的，是构建和谐社会所必须的。
二、物业管理的基础服务及延伸特约服务
综合办公楼的物业管理服务分为内核基础服务及延伸特约服务。内核基础服务是指在物业界面内公共区域内基础的保安、工程、清洁管理服务。延伸特约服务是指有根据业主或客户的特殊需要，另行对办公区域内其他设施设备的保养维护、特约清洁（领导办公室、办公室及休息室、多功能厅、乒乓球室、健身房、小会议室、活动室、96人的大教室及贵宾休息室的保洁），生活服务区域配套管理等。通过内核基础服务，保障办公楼正常的日常办公秩序。通过接受延伸特约服务的逐项开展进一步提升综合办公楼物业软环境，使之达到臻善臻美。
三、管理设想
为让业主创造舒适、宁静、称心、亲切、安全的办公环境，我公司将从这些方面努力，刻苦钻研、努力探索。针对【综合办公楼】的特征，我公司提出了以下物业管理设想：
1．着重从人的基础生活功能需求出发做到人性化管理理念，丰富特色服务；
2．着重从人与自然、和谐、共生的要求出发，加强对生态、绿化、人文、环
境的建设与维护。
四．服务定位
物业管理处内部管理实行以 ISO9001国际质量标准体系运行模式。各项服务
均规范化、专业化，并在管理服务中不断改进、吸收、运用先进的物业管理方法
和要求，不断强化各级服务人员的培训。同时，吸纳各类专业技术人才，不断提
升整个物业管理处的人员素质及服务技能。力争使办公楼创优，同时依据
ISO9001国际质量标准体系，使办公楼物业管理质量更加标准化、规范化。
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4、管理内容
综合办公楼管理区域的公共设备设施的运行、维护、维修管理。
综合办公楼管理区域的公共区域的保安、消防安全管理
综合办公楼管理区域的公共区域的保洁、绿化管理
第二节 【综合办公楼】物业项目服务保障措施
1、先进的ISO9001：2000内部质量管理体系保障，建立六大管理机制
要实现综合办公楼项目物业管理目标，离不开强化的内部管理体系。公司运作将依托IS0严格的质量管理体系模式作为日常管理运作质量的保证。建立六项管理机制：
1．自我约束机制：严格苛求，精益求精的宾馆星级式服务，以服务卓越、
质量上乘的高标准约束自己。
2．专业化运作机制：对于项目处遇专业性与技术性较强的管理服务，都有专业物业公司技术中心提供技术支持。以降低成本，扬长避短，提高效率。
3．质量保证机制：专业物业公司的管理运作和服务规范遵循国际化， 标
准化组织的ISO9001－2000的管理模式进行实施。
4．检查监督机制：为了确保服务质量，专业物业公司必须建立了严密而
科学的质量检查监督体系负责办公楼管理服务的各
项意见反馈与投诉回访。
5．紧急预案机制：根据办公楼特点，分工作条线，设计各类预案，建立预案网络机制，预案流程，预案执行监督及预案检验、预案起动执行记录等一整套可操作制度。
2、采用系统及过程管理方法最终实现“十二化”管理
综合办公楼项目物业管理活动是由各相关的子过程组成，各相关过程加以识别，理解和管理，最大限度的减少职能交叉、重叠管理。实现垂直管理、目标管理、网络管理，