文档介绍：千禧世纪广场公寓部分营销策划案
汇峰房地产咨询有限公司
二零零六年七月
前言
所谓知己知彼,才能百战不殆。在本案与周边产品项目差异特征的情况下,运用差异化企划和独特性企划(USP)策略,规避产品本身缺点,夸大产品的优势,跳出传统的包装手法,以创新的策略引导市场和特殊的广告手法包装产品才是该案的唯一出路。
项目定位要与周围竞争对手有差异性,产品有独特性及卖点。
定价要结合太原市场实际购买承受力,不宜盲目追求高价,而应重视性价比。
具有实际销售操作的可行性,并能尽快展开销售回笼资金。
要全方位地考虑:销售难度、销售周期、销售方式、成本、利润、付款方式、物业成本等问题。
一、项目基本情况
1、项目开发商简介
千禧世纪广场项目的开发商——山西千禧投资有限公司是山西太原亲贤村集体经济的龙头企业。先后开发建设的亲凤苑、亲贤苑、文华苑等住宅小区,长风大卖场等商业项目均取得圆满成功。经过几年的发展,公司总资产达到20亿元以上,目前,公司经过改制后已成为以房地产开发投资为主的股份制企业。
2、项目四至及规模整体规划
四至——千禧世纪广场西依长治路,东邻体育西路,北
靠永康街,面朝长风大街,地处太原市新的政
治、经济、文化中心。
总占地面积—— 平方米;
总建筑面积——182373 平方米; (包括地下部分)
其中:
地上建筑面积 146576 平方米
地下建筑面积 35797 平方米
3、项目整体规划
本项目由山西千禧投资有限公司投资开发,定位于追求高品位、综合性、品牌化、产业化之商业设施构架,满足游客休闲、购物、餐饮、住宿的理想场所。
千禧世纪广场是集五星级酒店、商务办公、餐饮娱乐、休闲观光为一体的大型综合项目。
项目地上建筑由三部分组成:A座——五星级酒店及裙楼;B座——商务办公楼及裙楼;C座——公寓式商住楼及裙楼。其中A座裙楼为五星级酒店配套部分;B座裙楼为商业及休闲娱乐;C座裙楼为商业及美食城。
地下建筑为两层,除人防、设备用房外,主要用于停车,规划停放约800辆机动车,此外地面也布置约200辆停车位,环绕在项目周边。
主要经济技术指标
建筑部位
建筑面积(平方米)
一、地下层
1、地下一层
17326㎡
2、地下二层
17583㎡
3、机动车出入口坡道
673㎡
4、锅炉房
69㎡
地下层小计
35651㎡
二、A座
1、主楼
30844(标准层1447㎡/层)
2、裙楼
20113㎡
A座小计
50957㎡
三、B座
1、主楼
27236(标准层1169㎡/层)
2、裙楼
26249㎡
B座小计
53485㎡
四、C座
1、主楼
23589(标准层1090㎡/层)
2、裙楼
23797㎡
C座小计
47386㎡
总计
187479㎡
其中:地上(±)建筑面积
151828㎡
其中:A、B、C座裙楼面积合计
70159㎡
其中:B、C座裙楼面积合计
50046㎡
4、地区现状分析
长风大街是太原市城市规划中“南移西进”的重头戏,未来的省、市两级政府部门都将搬迁到这条路上,这也是国内和省内大机构看好这一地段,纷纷抢滩登陆这一地段的原因。地块距亲贤街不到五百米,而亲贤街、体育西路、长治路已成为全省闻名的餐饮、娱乐、休闲黄金区域。项目周边已发展成为山西省的商业、消费、休闲一体的高级生活区。从整个区域来讲,项目所在的道路、公共设施,对外联系等的现状和发展前景均得到社会各阶层的认可。