文档介绍：宁波咏归路菜市场项目营销策划方案
城市芯·苍松路·青年派
SOHO创业公社
一、市场环境
楼市板块竞争加剧
“90”产品集中上市,未来成为供应主流
目前宁波楼市观望气氛浓厚,购房者信心不足,房产市场需求萎缩
成交量同比去年大幅下降
开发商在信贷紧缩、政策调控、市场销售不畅的情况下,拿地也逐渐理性
房价依然在高位运行,价格相对稳定,没有明显大面积松动或下滑
楼盘营销活动方式多样,各竞争楼盘展开促销大战
房地产“政策性”利好趋势明显;减息、中房协上书国务院建议调整房地产调控政策等
(一)宁波房地产市场现阶段关键词
(二)宁波写字楼市场关健词
写字楼与住宅销售价格倒挂,滞销风险较大
08年上半年宁波写字楼销售13万平米,潜在供应量却超过200万平方米,按这销售速度,将要用8年时间来消化.
外贸、货代、船运、物流等写字楼占宁波写字楼总量的70%左右。
稀缺地段优势和品质优势的写字楼受市场热捧,而缺乏差异化的产品则陷入市场“红海”,销售压力较大。
海曙板块:售价:在12000-22000元/平方米区间
江东板块:售价在8300-14500元/平方米区间鄞州板块:售价在8500-11000元/平方米区间高新区板块:售价在5000-11000元/平方米区间
(三)宁波单身公寓市场
08年单身公寓推出量较大,但区域供应量差别明显
受市场大环境影响,整体市场销售量呈一定比例萎缩
外贸行业的不景气给整个宁波的投资环境带来极大的影响
区域分布较为广泛,且呈“郊区化”扩张,以鄞州区最为集中
改变以往消费观念,追求创新产品
1、现阶段关键词
2、未来市场预测
未来市场供应量较大,竞争压力突显
“商变住”给市场带来新契机
需求政策逐渐规划化
租房趋势让单身公寓成为“香饽饽”
二、本案市场定位
(一)本案产品特质
市中心核心地段
小面积、低总价
40年产权
4米8挑高
底楼大型菜场
(二)本案市场定位
综观项目特点,我们不难发现,如果本案产品作为单纯的、传统的写字楼销售。在地段、层高、面积范围、总价上都存在一定优势,但在区域办公氛围、产品本身形象与档次上存在的不足,对于非常注重这两点的企业拥有者来讲,前面的优势将变的微不足道。结合前面阐述的写字楼市场现状,作为单纯的、传统的写字楼销售我们将无可避免的面临巨大的竞争压力。