文档介绍：高新· 枫林华府营销策略报告2007年6月-8月
销售公司/师科公司/ 阿佩克思达彼思/尚美佳
进入中期销售的枫林华府,销售态势平稳,价格稳中有升,一切似乎按照既定轨道良性运行。
但我们还是要审视,希望能发现一些问题;还是要思考,希望能解决一些问题。
基于此,本阶段提案观点可能不够炫,内容可能不够新,但策略核心紧密围绕“淡季不淡”展开……
今天沟通的重点是:
西组团
如何实现目标?
东组团
如何制造亮点?
3、4号楼
如何看待利弊?
淡季不淡
年度策略提案中本阶段要点回顾:
第三阶段
0706-08
延续期
维持推广
促销个案
借势企业
品牌推广
策略要点:1)“六·一”儿童书画展
2)“七·一”党员购房优惠
3)“八·一”军人购房优惠
4)高新地产房展会
· 随项目进度,在执行过程中根据阶段背景进行相应策略调整。
第一节:背景分析/项目回顾
一、背景分析
· 昆明花园4月住博会形象露出,71-121的主力户型,改变区域市场供应状态,对华府西组团而言,将会分流客户,造成销售冲击;
· 虽然气候影响逐渐减小,但对于“中期销售”的楼盘,除非有新的货量入市,否则人气将是问题;
· 1-5月的成交均价达到3528,这个数字看起来不错,但拉平之后离西组团3680目标均价尚有差异;
· 原计划5月份实施的区域营销由于各方面原因尚未展开,六月应该补上这一课;
· 除常规传播方式外,本阶段客户维护依然是重点;
· 为与竞争项目形成差异化,借由东组团高质素产品入市提升整盘品质,建立区域价格、价值与品质标杆;
· 3、4号楼入市,一方面看会对西组团造成影响,另一面则是个优势:丰富了产品线、利于回款指标;
二、市场分析
(三期)102-200
71-121
66-140
面积区间
2004年4月18日
未确定,要等到五证齐全
2006年9月28日
开盘时间
2008年年底
2008年12月8日
交房时间
三期准现房
刚开始动工
地基阶段
工程进度
——
——
——
价格
一期小高层13%
20左右
18左右
公摊率
%
36%
45%
绿化率
容积率
4000户
1200
1400
总户数
高层、小高层、写字楼
高层,小高层、沿街商业建筑
高层,小高层,多层
建筑形态
1期共22栋楼分为A、B、C、三区;A区出售给联通公司,正在建;B区已封顶;C区建至5层
4栋30层、2栋24层高层
4栋11层小高层
10栋27层高层,一栋多层,一栋小高层
项目组成
㎡
㎡
19万㎡
总建筑面积
75亩
100亩
占地面积
中华世纪城
昆明花园
枫林华府
类别
昆明花园、中华世纪城三期基础数据对比
结论:
· 规模相似,主力供应户型有所相似,重要的是昆明花园的均价将会低于西组团300元左右/平米,是华府西组团的重要威胁;
· 中华世纪城具有现房优势,三期主力供应威胁较弱;
· 机会点——借华府东组团多层电梯洋房入市,以区域内稀缺产品,丰富销售资源,提升项目形象,带动西组团销售;
· 多层电梯公寓在区域内无供应,品类优势明显;
131平米三房二厅二卫对比
竞争对手三房与我们三房户型对比