文档介绍：第一篇:小户型创新背景浅析
一、政策背景:
2006年5月,国务院办公厅转发了九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。意见规定:自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
该政策出台的主要目的是调整住房供应结构,增加住房供应套数,稳定住房价格。众所周知,价格上涨过快主要是由供求失衡引起,所以调整住房供应结构,增加结构性供应,成为解决房价问题的关键。
2008年10月22日,财政部发布《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》的通知,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,。
二、杭州市住宅发展规划
住房建设总量目标规划。-,-,约占85%。
保障性住房建设目标:规划期内,具备开工条件的建筑面积约739万平方米,,套型建筑面积均小于90平方米。
普通商品房建设目标:在规划期内,总出让商品住宅用地约1000-1350万平方米(约15000-20250亩),总建筑面积2000—2700万平方米,-,-21万套。
三、政策促使小户型创新:
由于政策对大户型、高档住宅进行了控制,引导房地产商开发中小户型的普通住宅,小户型必将成为今后楼市的主力产品之一。
而随着小户型产品的大规模涌入市场,竞争则迫在眉睫。
一方面,紧缩的货币政策导致银根紧缩,对宏观调控政策的难以预计等原因,楼市不容乐观;另一方面,今年楼市小户型的巨大供应量,更加剧了市场竞争。
工信房产总经理助理蔡华军认为,参照其他国家或城市房地产情况,香港和日本都是小户型产品为主,地少人多,资源稀缺,供求紧张,房价高涨,小户型成为购房者的必然选择。所以,在激烈的市场竞争下,想要占领市场,小户型设计创新成为必然之路,一场新的户型变革即将来临。
随着竞争的日趋激烈,产品也将开始升级。以后的杭州楼市,原创小户型逐步取代“组合”、“改造”的小户型,更好地满足了特定的小户型消费群体对房屋功能布局、物业管理和服务等方面的需求。并且,产品特色越来越突出,目标人群越来越明晰,小户型将在竞争中升级。
第二篇:小户型创新(“偷”面积)浅析
一、何为“偷面积”。
1、依据一:《建筑工程建筑面积计算规范》。
偷法:
1-1、把只计算半建筑面积(比如未封闭的阳台,挑梁等)和不计算建筑面积的各类建筑(,插层,,房屋的天面,挑台,飘窗等)的面积尽量的放大。
1-2、复式户型,通过减少分摊,增加实惠,促进销售。
2、依据二:杭州市规划局出台的《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》。规则规定,,,不论层内是否有隔层,在计算容积率指标时,。
偷法:
巧妙地利用了规则里面的“跃层住宅、别墅等当起居厅(室)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率”,变向继续进行LOFT开发。
增加层高,一层产权两层实用。
二、“偷面积”的几种常用方法。
1、不计面积的
1-1、凸窗(外飘窗)无限度外扩()
空间的延伸。
1-2、落地凸窗()
空间的延伸,实际窗地面与房间地面相同,变现类夹层实用面积。
1-3、可局部拆卸内假凸窗
增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高。
1-4、两层高以上的普通大露台
增加使用面积但是不占用房间面积。
1-5、两层高以上的内凹大露台或入户花园
增加使用面积但不占用房间面积,可以加楼板变现更多实用面积。
1-6、,半地下室空间
增加辅助使用空间。
1-7、双首层设计的”地下空间”
增加辅助使用空间或变现更多实用面积。
1-8、一楼庭院和楼顶的使用面积
增加辅助使用空间。
1-9、超高内庭院
可变现实用面积。
1-10、,插层,技术层
增加辅助使用面积。
2、计半面积的
2-1、一层普通大阳台,未封闭的阳台,挑廊。
2-2、与房屋相连有上盖