文档介绍：长江花园项目定位思路
2008-01-06
模式缔造产品
1
关于模式
商业模式Business Model是一种包含了一系列要素及其关系的概念性工具,用以阐明某个特定实体的商业逻辑。它描述了公司所能为客户提供的价值以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本(Relationship Capital)等用以实现(创造、推销和交付)这一价值并产生可持续盈利收入的要素。
用最直白的话表述:商业模式就是公司通过什么途径或方式来赚钱?
2
模式的可能方向
突破政策,打造低密度,高价格的稀缺类产品;
集中区域市场项目共性优点的住宅常规类产品;
满足细分市场,体现前瞻趋势的前卫产品
3
模式建议
以区域市场变化,为机会增长点;
以客群成长周期的细分需求,为产品功能方向。
赢取光谷新生时代的蓝海!
4
土地市场分析
竞争市场分析
区域前景预测
畅销产品共性
滞销阻力归类
未来竞争趋势
当前客群特征
机会增长点
物业发展方向
基本客群圈定
消费增长判断
置业需求分析
基础需求总结
衍生功能要求
潜在需求挖掘
产品功能方向
地块分析
产品定位
功能组合
总平分布
建筑形态
平面户型
商业形态
市场方向
客群定义
5
土地市场分析
竞争市场分析
区域前景预测
畅销产品共性
滞销阻力归类
未来竞争趋势
当前客群特征
机会增长点
物业发展方向
基本客群圈定
消费增长判断
置业需求分析
基础需求总结
衍生功能要求
潜在需求挖掘
产品功能方向
地块分析
产品定位
功能组合
总平分布
建筑形态
平面户型
商业形态
市场方向
客群定义
6
土地市场分析
2007土地市场成交量统计分析
2007土地成交价格分析
2007土地最后一拍现象分析
2005-2007土地市场对比分析
2007光谷土地市场素描
2007武汉土地市场总结与启示
7
2007土地市场成交量统计分析
土地成交宗数看,江汉区和武昌区持平,其次是洪区。成交量主要集中在市中心。
07年土地成交主要集中在武昌区,其次是江汉区,其它区域成交量较少。
07年江汉区的土地成交金额最高,其次是武昌区。
数据来源:道邦投资市研部数据库
8
2007土地成交价格分析
今年新拍地块价格继续迭创片区往年土地成交新高,部分土地竞拍楼面地价接近周边商品房成交价格。
2007年1月31日
上海复地
武昌中北路武重块地
464202平方米
3290元/平方米
2007年8月15日
金地
京汉大道义和巷的一块地
71010平方米
6879元/平方米
2007年9月4日
万科
江汉区马场角路
12022平方米
5287元/平方米
2007年9月26日
华润置地
家墩中央商务区(CBD)位于汉口范湖的地块
260亩
6208元/平方米
2007年11月28日
——
武昌区中北路与北环西路交会处两地块
——
6983元/平方米
9
2007最后一拍现象分析
此次供应地块数量相对较多,并多为城市中心地块。
此次拍卖会单位地块耗用时间全年最短。
出现有地块无人举拍竞价,以报价成交。
出现同地区域土地成交价格下降。
此次竞价以中小发展商为主,少现大的知名开发商。
2007年武汉市最后一场土地拍卖会12月26日举行,此次出让的11宗土地,虽顺利成交,但成交地块中,最高楼面地价仅为3254元/平方米,而其他地块均跌破3000元/平方米。其中,一块汉阳区鹦鹉村地块楼面地价仅为2216元/平方米,而就在9月份拍卖的一块同片区地块,楼面价达到3712元/平方米。
大型开发商已于早前完成土地本年土地储备任务。
国家前出台二套房政策重击楼市,市场前景不明。
开发商对市场观望气氛较浓,热情不再。
10