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物业管理矛盾源于利益诉求多元
住宅物业管理中出现的矛盾冲突，已成为当前社会矛盾的突出方面。因此，上海市人大正在审议的《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》备受各方关注。上海市人大也基于这项立法工作涉及到社会方方面面的利益，特别是关系到民生改善，于日前召开了一系列座谈会并在媒体上向社会公开征求意见，还以听证会的形式让不同利益群体的意见进行交锋，以更好地汇聚民意和民智。
但是，从汇总的意见和建议看，围绕拟修改的条款内容所形成的分歧和争论，构成了复杂多元的利益诉求，从一个侧面反映了当前社会矛盾的多样性、复杂性、变动性。这些复杂多元的利益诉求，主要来自业主、物业服务企业、相关政府管理部门以及物业小区的参与者。其中，最核心的问题包括以下几方面：
一是物业管理不仅仅是房屋管理，还涉及到物权维护、财产保护，而且物权维护、财产保护要高于房屋管理，是物业管理的本质。也就是说，先有物权后有物业管理，尊重物权是物业管理的前提。忽视物业管理的本质，就会见物不见人，看不到物业管理规定调整的不仅仅是有形之物，最根本的是调整人与人之间的利益关系。更重要的是，以个人产权形式出现的商品房的大量存在，已经在事实上要求对私人财产权进行保护和尊重。有关住宅物业管理规定在修订过程中只有立足于这一根本出发点，才能体现立法的价值追求，增强立法的针对性和有效性。具体来说，就是要围绕这一价值核心，把政府监管、市场运作、业主自治加以协同，形成物业管理管理的多赢格局。在制度设计中，单纯骗向任何一方，都会产生|“按下葫芦浮起瓢”的困境，甚至旧的问题没彻底解决，新的矛盾却随之产生。
比如，对于个别小区业主大会、业主委员会在实际运行上存在的不规范现象，到底是显示政府相关行政管理部门的强力作用，强调加强对业主大会、业主委员会组建和日常运作的指导和监督工作，还是注重发挥政府的引导和疏导作用，推动业主大会、业主委员会在自治中学****自治和自律。一味强调政府的强势介入，业主大会、业主委员会的自治既无法体现，也有违物权管理的自治要求。
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二是物业管理不仅仅是物业形态的小区管理，还涉及到社会管理层面上的社区管理，在管物的同时还要管人、管社会，或者说是管物与管人、管社会相互交织，难分彼此。就管理内容来说，物业管理已经从房屋及其设备维护、保养延伸到区域保洁、安全、文明创建等工作，而且业主大会、业主委员会的参与，也提出了社会组织的监管问题。这些管理要素的交互作用，无疑增加了物业管理行为相对人及其行为方式的多重性、复杂性。在具体的矛盾纠纷化解、利益关系协调中，很多时候难以在对与错之间进行协调和选择，而是需要在尊重不同利益诉求的基础上，进行利益协调和平衡。这就要求有关住宅物业管理规定不能笼统地对问题作原则的规定，而必须细分不同情况，设计和制定有针对性的条款。关键性的条款，既要以房屋管理为基础，又要超越房屋管理，着眼于社会管理的创新，为社会性管理因素的参与留下空间。说到底关住宅物业管理规定的起草修订，既要以政府房屋行政管理部门为主导，但又不能仅仅从政府房屋行政管理部门的角度思考问题，在强化政府行政管理色彩的同时，忽