文档介绍：华岭围墙巷项目前期定位报告
众正出品
纲要
市场分析
项目分析
项目定位
营销推广
市场分析
宏观分析篇---
1 政策导向调控:始于2004年
2004年下半年--2005年8月
两次加息、《国八条》、七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》《物权法》草案……
市场持币观望氛围浓厚,销售受阻;
西安房价未受明显影响,但涨幅放缓,同期销量较04年有明显下滑;
2005年9月--2006年4月
中央及地方政府多次强调,未来一年内将不再出台强制性调控手段;《物权法》草案搁浅;西安官方发出06年房价稳步上涨5%的信号;
被压抑的市场需求迅速释放,购房者“买涨”异常踊跃;
在西安,仅2个月时间,房价上涨已超过4%(官方数据),接近政府设想的全年上限,实际涨幅则远高于这个数字,业内估算近10%,达250元/㎡以上;
2006年5月至2006年12月
国六条、九部委十五条、关于规范房地产市场外资准入和管理的意见、关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知、关于发布实施〈限制用地项目目录(2006年本)〉和〈禁止用地项目目录(2006年本)〉的通知。
政策的频频出台使得消费者反应疲惫,并未出现严重的持币观望态势,说明消费者对政策的依赖性逐渐降低,购买热情依然高涨,供求矛盾并不突出,价格增长幅度仍然保持高位运行,%,%。但实际涨幅远远高于这个数字。
2007年10月1日-----------
物权法实施,房地产市场---------------------
时间
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
土地供应量
约2万亩
近1万亩
约6500亩
约6200亩
*从西安市土地供应量看*
土地供应量逐年递减,未来几年政府仍会紧缩地根,土地的增值更为明显
2 土地市场状况
*从西安市土地开发量看*
年度
新开工
(万平方米)
施工面积
(万平方米)
竣工面积
(万平方米)
销售面积
(万平方米)
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
“国八条”、“八部委”等政策的影响较为明显,未来的宏观政策对楼市影响依旧
3 商品房市场分析
4 未来走势判断
房价:仍将呈平缓上升态势
虽宏观调控将更细化、可执行性更强
但作为一个绝对的自住型市场,自住占到95%,受政策面影响不明显
区域:高新、曲江领衔,南北热,东起西稳
曲江、高新无疑是龙头,南郊自古就是风水宝地
经开区受政策倾斜刺激上升势头快,浐灞后劲足,西城相对平稳
格局走向:部分区域寸土寸金
城内及附近土地贮备量减少,这些区域土地寸土寸金是必然结果
供求关系:供需持续两旺
储备用地受空置年限的逼迫,将在未来1-2年集中释放,同时市场需求
也将呈上升态势
建筑要求:节能环保
从2008年开始商品房销售要求将建筑节能用材明细写近商品房买卖合同中
节能环保型商品房将逐成为市场主流,同时也意味着房价将持续走高
区域的功能定位
区域市场篇----
本案为心南北3公里,东西2公里为半径为项目可能辐射的最大区域
本案
中心商业
文化区
商业区
商务区
区域发展现状----
城南现状
城南片区集教育、文化、科技优势于一身,依托区域成熟的市政、商业配套及浓郁的文化氛围,以成熟、高效、人文的生活氛围和优越的软环境,为众多西安市民所向往,目前城南各物业价格在全市均居前列。
发展趋势
小寨的繁荣,长安区和曲江新区的开发,以及地铁2号线的即将开工,将为城南房地产开发带来新的发展契机,使得城南持续繁荣之后,迎来更加快速的发展。