文档介绍：长沙西沃投资韶山路项目-----定位篇
2006 年7月22日
【项目定位需要解决的问题】
1、了解项目所处的地理环境,给项目定位提供了那些优势的条件?
2、根据项目自身情况和市场环境,确立了项目定位成什么样的产品,树立什么样的市场形象?
3、我们对产品酒店和酒店公寓的概念理解;
4、06年住宅新政对本案定位的影响;
5、根据市场住宅产品推导项目中酒店公寓和产权酒店的价格,确立市场可认知产品价格;
6、用租金和同区域同类的商铺两种价格推导模式,确立本案商铺可售价格;
7、项目总体销售额和投入成本的预算,预测项目可实现的利润;
8、本案酒店经营成本预算,预测后期经营可实现的利润;
9、确立酒店的市场形象、经营方式、客房配比、操作思路、目标客户群体定位;
10、确立酒店公寓的市场形象、不同户型组合定位产生的不同目标客户群体、购买者的使用方式;
11、确立商铺的市场形象、功能定位、业态组合、操作执行框架;
12、对本案整理规划概念、装修设计风格、装修标准作出建议;
13、确立了本案的开发节奏策略、销售时间控制、资金回笼计划、媒体费用投入计划;
14、制定了本案一期营销策略、销售时间节点、各阶段的销售策略、提升价格变化策略;
15、制定了本案一期推广策略、媒体投放组合策略、各阶段的推广安排、资源整合;
16、制定了项目执行单位工作关系、工作职责;
17、合美为本案所提供的具体服务工作内容;
项目定位思路框架:
项目定位所要解决的问题
(2P)
项目概况(4-13P)

项目整体定位(15-41P)

产权酒店定位(42-53P)

项目规划建议(79-87P)

酒店公寓定位(54-68P)

商铺定位(69-78P)

项目整体开发策路
(88-92P)

一期营销计划(93-103P)

一期推广计划(94-112P)

项目执行各公司工作关系
(113-116P)

所要起到的控制作用
合美工作内容(117-124P)

项目概况
项目基本情况
【地理位置】
地块位于长沙市东南部的雨花区内,准确的位置是韶山路67号,南与未来话剧院之间的规划路(未建设),北到老社区的小路,西沿韶山路,东依曹家坡小学;
关键字:韶山路、东塘商圈
未来CBD的雏形已经出现
本案
【地块四周及地块现状】
南面:话剧院老楼
东面:曹家坡小学
北面:年限已久的多层住宅公寓
关键字:老社区、老企业
↘建筑均为多层
↘四周环境脏乱差
地块自身为工厂性住宅
↘项目原建筑部分经营成
商业,如酒店、浴室等
↘项目地块形状不规则
【地块周边配套环境】
本案
商业、商务、行政、居住为一体的城市生活圈
商业设施:
友谊商城、阿波罗商城、湖南影剧院、五一商圈的商业等等
生活性配套设施:
各大银行、家润多朝阳店、旺万家超级市场、高桥市场、华天酒店、文化大厦、通程酒店等
医疗教育设施:
市妇幼保健医院、省水电医院、中医附一医院、曹家坡小学、稻田中学、湖南中医学院、二十一中、二十二中、十一中、十五中、雅礼中学等
娱乐运动设施
湖南大剧院、贺龙体育馆、新世纪体育文化中心
地块所在区域就是我们未来推广地段预期价值及产升值、价值的必然因子
韶山路板块
城市功能定位
CBD
板块中心
行政办公中心、交流文化中心、商业中心、商务中心
板块要