文档介绍：领袖中国海
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京基——别墅项目思考
>> 引
Preface
深圳,别墅豪宅市场
发展商在顶级资源豪宅与功能型泛豪宅的红海中浴血奋战......
京基,
做残喘的市场跟随者?
还是拿出所谓的“亮剑”精神,去挑战行业领军人?
还是重新定义别墅豪宅市场,做新的领袖人?
领袖或跟随,姿态必须确定!!!
3
>> 背景研判
︱发展商背景研判
︱地块研判
︱市场背景研判
4
一级市场:土地频流拍,看衰、“缺钱”
宗地号
地块位置
土地位置
总土地面积(㎡)
可建设总建筑面积(㎡)
楼面单价(元/㎡)
竞得人
底价
(万元)
竞价轮次
成交价
(万元)
A116-0306
宝安区
宝安区宝安大道东侧、航城大道北侧

71700
35000
A115-0131
宝安区
宝安区宝安大道西侧、航城大道北侧

218000
106000
A907-0009
宝安区
宝安区观澜高新技术园区

37970
13600
G02113-0023
龙岗区
龙岗区宝荷路与沙荷路交叉口南侧

243259

深圳市振业(集团)股份有限公司
69000
1
69000
G02113-0022
龙岗区
龙岗区宝荷路南侧

176432
50000
G14304-0272
龙岗区
龙岗区丹梓东路与外环高速交汇处东南侧

40022

深圳市华明辉置业有限公司
4000
4600
G14207-0185
龙岗区
龙岗区坑梓大道与光祖路交汇处西侧

93578
10000
G14210-0182
龙岗区
龙岗区锦绣中路与翠景路交汇处东侧

408845
55000
4月八块居住用地出让,六块地遭遇流标。自07年9月以来,政府出让25块地,其中14块地流标。
开发商拿地积极性不高,表明发展商看衰市场以及银根紧缩给发展商带来的资金链紧张。
5
二级市场:均价回到一年前
市场供应:08年4月份二级市场全市新增供应住宅项目13个,共4883套,。从供应结构看,%,%;
市场成交:4月份全市一手房成交4250套,,成交量已经回到去年同期8成左右的水平;
成交均价:4月份随着项目降价风波愈演愈烈,全市成交均价已降至12000元/平米以下,仅比去年同期高出不到400元/平米。
6
二级市场:价格下浮一明一暗
豪宅:价格低调松动,成交低迷
万科城御水湾:
千万别墅,现场可松动至8折、7折
东海岸:
280㎡大平面,账面价4万,现场价格可松动25%
红树西岸:
现价4-5万,现场价格可谈
澳城:
均价23000元,价格可谈95折
……
豪宅价格公开未动,对诚意客户价格低调暗放,且松动幅度较大。
普通住宅:价格频频调整 20~40%,周成交达10-20套,开盘率恢复30-40%
布吉/坂田:可园、梅陇镇、珠江旭景
宝安区:幸福海岸、泰华阳光海
龙岗中心城:公园大地、公园盛世、水岸新都
前海:鼎泰风华
中海康城米起
……
普通住宅降价潮不断,成交稍回暖。后市仍有价格下浮威胁。
7
二级市场豪宅:
项目名称
开盘时间
总套数
销售率
累计销售套数
每周销售套数
价格
万/平米
纯水岸

194
%
101
0~1
10
后海公馆

548
%
354
0~1
4
兰溪谷

537
%
130
0~2
中信红树湾

733
%
38
1~2

曦城

97
%
38
1
万科东海岸

38
%
9
0
5
万科东海岸

69
%
4
0
5
纯水岸

24
100%
24
6
天麓7区

56
70%
39
5
水榭山

24
90%
21

深圳在售豪宅销售率一览
在售豪宅成交普遍低迷,每周消化率几乎停滞。
新推售豪宅销售较好,定价合理和资源的独有是主要原因。
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三级市场:豪宅放盘增加,成交减少。
08年4月份中原的二手市场放盘量出现萎缩,全月仅6680套