文档介绍：前言
调研时间:2006年03月21日至2006年04月01日
调研人员:深圳市和嘉房地产交易评估有限公司九寨沟侨兴商贸中心项目组
本次调研,我组对九寨沟县城房地产宏观市场环境、区域市场状况及未来地产发展前景进行整体而细致的调查研究,在两周时间里,我们重点对县城的商业分布及物业形态、宾馆业分布及经营状况进行了全方位的摸底,并本着客观求实的作风,凭借自身条件,采取搜集材料、走访访问、跟踪访谈、交叉调研、反复求证的工作手法,对侨兴商贸中心的目标客户群、准客户群及外围群体进行全方位接触,在取得宝贵的第一手原始调研材料的同时,果断准确的更新有效信息,充分发挥资源优势、成果并用的实践理论相结合。通过对大量资料进行周密分类、系统汇总及统计提精,得到了相对理想的成果。
市场调研的主要功能在于对事物的客观反映,因此本调研报告主要针对特定房地产市场现状进行实证性陈述,即回答“是什么”的问题;而对“为什么”、“怎么做”的进一步深入分析方面,是以市场调研的角度提出的建议性结论,具体应根据具体项目及企业具体情况加以有机结合。
本报告主要从市场环境、商圈环境、需求特征、产品特征、市场满意度、竞争对手等几大方面对市场调查数据进行详细阐述,以期通过本报告,能给项目提供充实的市场参考依据。
由于地域因素和时间因素,我们在时间特别紧张、调研课题复杂、原始资料散乱庞大、工作量繁重的困难条件下,付出了相当大的劳动,并最大限度的确保了具有资料性、技术性、权威性、高水平的研究成果。但在整个调研过程中,相对与市场抽样调研的结论也许固有少许误差。我们将在全程运作过程中通过动态调整,实现项目品牌战略实施的健康发展,以实现利润及价值最大化。
报告目录
九寨沟商业现状及市场环境分析……………………
九寨沟宾馆业分布及经营状况分析…………………
商铺、宾馆投资者需求分析……………………
项目的市场认同度及满意度分析………
消费者信息渠道及媒介分析……………
竞争楼盘分析……………………………
调研结论……………………………
调研建议……………………………
第一章九寨沟商业现状及市场环境分析
本次对于侨兴商贸中心项目周边区域以及老城、新区商圈商业业态的研究,目的是了解和掌握区域内的经营状况和其他相关资料,意义在于通过对一个较大范围内的商业调查为本项目定位提供参考依据,保证契合实际的显现区域市场现状,准确把握市场,为本项目定位作好前期基础工作。
一、城市宏观商业环境
九寨沟县位于四川省北部,阿坝藏族羌族自治州东北部,东临甘肃文县,北部与甘肃省舟曲、迭部二县连界,西接四川省若尔盖县,南部同四川省平武、松潘接壤。
九寨沟财政收入的绝大数来自旅游业,这就催生了该县旅游地产的快速发展,宾馆业成为了龙头产业。但是,全县产业发展极不均衡,九寨沟口及樟扎镇承担了来九寨沟旅游的大多数游客的食宿消费,而40公里外的县城,由于商业设施的不健全、购物环境不理想,应该是根本无购物消费处所,而难以享受九寨沟每年200万左右的客流资源,显得甚为可惜。九寨沟景区不菲的门票与旅游消费预示着,进入九寨沟的游客属于黄金高消费群体,县城的商业发展必须借力景区。有业内专家预测,随着九寨沟机场通航,广九公路、都汶高速公路修建,绵九铁路修建,九寨沟的消费人群将超过400万。如何从这400万的游客资源中分得一杯羹,是我们进行九寨沟县城商业规划的基本出发点。
当然,九寨沟县城现有居民2万余人,他们应该是商业购物的经常性群体,商业规划也必须考虑到当地居民基本生活配套和潜在的消费力。这一群体对县城的商业消费拉动不一定会很大,但至少可以改变他们的一些消费****惯,如外出成都、绵阳购物的****惯。
二、九寨沟县城商业现状
目前,该区域的商业环境现状是,大型商业设施为空白,普遍存在经营档次不高的问题,而且现阶段经营状况良好的项目定位缺乏特色,商业项目鲜有亮点。
老城整个形状呈“工”字形,以中街为核心的老城区是城市商业的传统繁华区。商业形态缺乏统一规划或市场的自觉定位,绝大多数为沿街为市之商业门面,经营范围从家电、建材、机电到百货、服装、餐饮,一应俱全。目前稍有规模的乃九寨宾馆附近的百货商店,但其物业形象与经营手法基本上还停留到上世纪八十年代的供销社状态,难以引领县城的商业发展。也就是说,到目前为止,在县城内还没有一个成型的、上规模的商业购物场所。新区商业根据整个区域规划全新布局,但绝大多数处于规划或在建中,已经竣工的两个项目有部分临街铺位开始经营,但由于人气问题,经营状况不容乐观。
在老城区的商业门面中,目前的租金价格水平相较于江油、绵阳来说并不低。中街的平均水平为最高,每月55-60元/平方米,其次为下街,每月50元/ 平方米左右,接下来是上街和滨江路,其租金的平均水平在35-4