文档介绍：新族房地产公司车站南路项目商业部分策划报告
提纲
※第一章项目开发背景
※第二章项目商圈分析
※第三章项目定位
※第四章建筑规划的建议
※第五章功能细分
※第五章销售定价
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前言
开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式,而应先确定经营模式、招商对象和业态组合,再进行建筑规划设计,最大限度地减少日后改造费用的成本,从而降低开发商业地产的风险;
如何制造卖点,并通过业态的组合而聚集人气;
如何保证本项目的高格调和高品位,成为一个具有独特品位的商业项目;
如何减少投资者的投资风险并让其明确感知到投资收益。
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第一章项目开发背景
1\长沙经济处于高速发展阶段,老百姓收入大幅增长居全国10位左右
2\2004年长沙市商业地产供应量大幅增长
3\市民投资商业地产的热情不减
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第一章\项目开发背景
长沙经济处于高速发展阶段,老百姓收入大幅增长居全国第10位左右
2003年长沙市经济总量再次迈上新台阶。据初步测算,全年长沙市生产总值跨上900亿元台阶,,按可比价格计算,%,;按户籍人口计算,人均GDP达15506元/人,同比增加1759元,%。2003年长沙城市居民人均可支配收入为9933元,居全高2259元,与2002年相比,长沙与全省平均水平的差距扩大197元;城市居民人均消费性支出为8330元,比全省平均水平高2247元,,。截止到2004年2月末,,,,;,,,。
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第一章\项目开发背景
2004年长沙市商业地产供应量过大,市场竞争白热化
,按照这个标准,以长沙市200万人口计算,商业地产总面积应该控制在100—200万平方米为宜,可是据数据表明,长沙商业营运用房的施工面积仅2002、2003两年的数据总和已接近200万平方米,且2003年的商业地产在售量近30万平方米,因为2003年几个商业盘的成功销售,2004年的商业地产将是一个开发高潮。
2004年将推出的商业大盘有;东塘人防工程,总建筑面积为23400平方米:北起东塘立交桥,南至新建西路,全长600米、韶山中路421号(湖南深米)、深天键粮食仓库(100亩),占地650亩的国中星城、金街、铜锣湾、王府井、上海城(10万平米),浙江服饰博览中心(商业面积4万平米)、坡子街、锦星米),整体规划400余亩的长沙设备交易中心,百脑汇电脑市场等,另外社区商业随着住宅市场飞速发展,据不完全统计目前长沙未售和即将推出的住宅底商超过30万平米.
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第一章\项目开发背景
个人投资热情不减,机遇和风险并存
14%
智尚此次调查显示,长沙市26-55岁之间在两年内有购买房产意向的占66%,其中投资动机占了20%,也就是说,10个买房者就有2个是投资动机,有投资者意向者占被总调查人数的14%,说明长沙市至少有14%的家庭有能力和有意向进行房产投资,再加上地市级和外来投资群体,将构成一个不小的投资市场。
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开发背景总结
长沙商业地产的三大特点问题
一、购买力增强
二、市场竞争将白热化
二、开发火爆,生意清淡
投资者投资信心受到挫伤,倾向投资风险性小的商业类型。
除了市场相对饱和以外,不合理的商业布局规划,开发商只重视招商不重视经营,利润过高导致商业地产的租售价格虚高。使一些经营者在商业微利时代的大背景下,不堪高价格的重负,很难步入持久的良性经营,导致经营者的失败,最终使开发商向投资者的承诺无法兑现。以上因素会影响长沙商业地产正常发展和投资者的投资信心。因此,依据对长沙市未来两年的商业地产的判断,本项目我们不建议做较大面积的商业项目,否则风险太大,而应该本着事实求实的原则进行合理定位.
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第二章项目商圈分析
商圈的确定办法

商圈的设定是一项非常复杂的工作,商圈的确定将直接决定本项目的市场定位。对于商业地产开发也是一个很重要的理性思考环节,它要回答的问题是:我的商业是为谁服务?经营什么样的商品符合他们的需求?在满足他们需求方面我是否有比竞争对手更好的优势?
不同的定位其商圈的构成和大小是不一样的。如顾客购买生鲜等日用消费