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商业屋顶产权【商业建筑屋顶空间价值的开发】
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valueofundevelopedrooftopspaceoncommercialbuildings屋顶空间作为重要的建筑功能组成部分，在商业开发中具有
重要的意义，但在设计中却经常被忽视。大多数商业项目仅从功能
角度看待屋顶，满足保温、防水要求以及建筑设备的安装即可，很
少利用其特点扩展商业活动的范围。如何在设计阶段挖掘
出屋顶空间的商业价值，通过设计引导集聚人气，刺激消费，达到
商业利益最大化，是本文研究的重点。
1开发屋顶空间商业价值的意义
谈到屋顶首先想到的是屋顶绿化，但是单纯的屋顶绿化只能
起到美化环境、降低建筑能耗的作用。商业项目的屋顶空间利用不
仅是屋顶的绿化，还应是商业行为的嵌入、聚集，这样才不会造成
空间利用的浪费。以北京中关村广场购物中心项目为例，
主体位于约4万m2的城市花园广场之下，规模可观。屋顶景观丰
富、交通便利且与周边的商业项目联系紧密，但由于广场环境强调
开放性和景观性，致使屋顶空间的使用率偏低，人员停留的时间较
短，商业活动处于自发、无组织状态，这无疑割裂了与
周边的商业联系。
2开发屋顶商业空间的条件
造成商业屋顶空间开发利用困难的原因有三个：一是由于受
气候条件的限制，找不到合适的屋顶功能开发模式；二是屋面设有
大量建筑设备设施，导致可供商业活动的面积小且零散，难以找到
合适的屋顶建筑设计模式；三是开发过程中对投入成本过分担心，
导致很多商业项目把主要招商对象定位于某主力店或业态的进驻，
忽视了室外商业的综合效益。
实现屋顶商业价值的最大化应从屋顶的空间特点入手。屋顶
空间没有上部维护结构虽然限制了商业活动的范畴，但是在高度和
宽度上却可以不受建筑构件分割的影响，空间灵活性比较大。由于
屋顶作为水平结构构件，如设计之初就能预留一定的承载力，则可
为以后的商业开发提供改造利用的可能。屋顶空间属于室外空间，
而室外活动随季节的变化时间会不同，例如在北方冬季室外活动
很少，主要是室内活动，南方夏季炎热，室外活动也受到限制。即
便是一天中的不同时段，对于屋顶室外空间的商业活动要求也不一
样。夏季白天室内活动较多，夜间室外活动较多。但是随季节变化
的室外活动本身也会导致商业活动的多样性，屋顶空间内的商业
活动可以根据时间的变化进行调整，带活商业客流。日本横滨的
nambapark项目是非常成功的案例，设计充分发掘了屋
顶空间的价值，不像传统购物中心将顾客引入封闭式的购物区，而
是将商业区、