文档介绍：谨呈:河南盛煌实业
中牟商都大道项目
前期定位与营销推广策略
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一个既叫好又卖座的项目,是盛煌与万宏基业的共同愿景。
从开发商的角度出发,我们希望这个项目不仅仅赢取利润,更希望赢得掌声;从策划公司的角度出发,我们期望不仅仅能够完成特色传播和快速销售的任务,更希望从整合营销的立场出发,尝试以土地的固有属性提升项目价值,以全新之城市作品的消费心态寻求利润最大化之地产产品运作的方法,从而在纷杂的竞争中凸显项目的特色与差异。
为此愿景,我们将不遗余力!
前言
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项目运作思考
如何在同质化严重的产品市场中,突出我们产品的价值认同
如何在现有市场状况下,迅速达到项目安全线
如何在没有项目形象支持的前提下,拔高项目的价格认同
关于项目操作的几个核心点
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项目运作思考
我们的操作思维导图
市场篇
定位篇
营销篇
项目所面对的市场形势
宏观环境
区域市场
地块及产品和客群研判
项目分析
客群定位
产品定位
产品爆市
整体定位
项目营销推广策略建议
明暗两线
六大通路
圈层营销
营销配合
销售执行
市场篇
项目宏观环境简述
项目区域市场分析
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中牟:郑州主要的卫星城镇,依托产业转移和自身规划,极具发展活力
城市概况
中牟位于河南省中部,隶属省会郑州市。东接古都开封,西邻省会郑州,,总人口68万人,辖11镇6乡。
面对郑州东扩的势头,中牟正着力完善基础设施。以县城西区开发和郑州市区东扩为契机,瞄准城市居民居住、商务和物流需求,大力发展高中档住宅、商务和物流产业。
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城市概况
交通:大郑州30分钟生活圈
中牟交通发达,铁路、公路、航空优势集于一体,地理位置极其优越。
连霍高速、G220、陇海铁路、S102自北而南梯次排开、横贯东西,S223、万三公路纵穿南北。郑汴城市快速通道已经于2006年底建成通车,航海东路已经动工建设,交通十分顺畅便捷。
未来境内将会有五条东西向的道路:开封至新郑高速、航海东路、310国道、郑汴城市连接线和连霍高速,同时规划建设郑东新区—中牟—开封城市轻轨。
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2008年,中牟生产总值达到190亿元,,年均增长16%;,,全县固定资产投资完成175亿元,规模以上工业销售收入实现230亿元,对外贸易出口总额完成7700万美元,城镇居民人均可支配收入达到11503元,社会消费品零售总额达到54亿元,农民人均纯收入达到6536元。
在中牟县的经济布局中,城西的白沙镇、九龙镇、刘集镇被赋予产业组团的功能:白沙镇对应郑汴路和郑州相连,以物流和建材加工为主;九龙镇对应航海东路与郑州经济技术开发区相连,以汽车及装备制造为主;刘集镇对应郑开大道和郑州相连,中间规划有一个高校园区,着重发展高新技术产业和农副产品加工。
城市概况
经济:产业发展规划清晰,区域经济快速增长
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郑汴融城:根据“郑汴一体化”要求,郑州东进,开封西拓,两城将在中牟“握手”。截止到2007年,县城东区升级改造和县城西区开发建设稳步推进,,人口近10万人,城市道路43公里,人均绿地面积3平方米。
卫星城镇:在已审批通过的《中牟县城(2001-2020)总体发展规划》中,中牟县城的定位是:郑州市近郊卫星城,以汽车工业、轻工业为主的生态园林城市;到2020年,,人口达到22万。
区域枢纽:在郑汴快速一体化的发展过程当中,中牟的区域枢纽地位日渐突出。城市框架被拉大,综合布局科学规划,政府大力推进小城镇建设,已经取得初步的成效。白沙镇、雁鸣湖乡被列为省级重点镇,白沙镇通过省级文明镇和市级绿色城镇验收。
城市概况
前景:郑汴一体化、郑汴新区所带来的发展机遇,前景广阔