文档介绍：清河板桥项目前期市场定位与产品策划
思源经纪(集团)济南公司
2010年3月
banqiaoxiangmuqianqicehuafangan
我们的思路
1、市场定位篇
2、产品策划篇
主要解决做什么(物业类型决策)、给谁做(客群定位研判)的问题
主要解决怎么做(产品策划思考)的问题
3、开发策略篇
经济指标测算
市场研究分析
开发战略定位
项目自身研究
PART2:
PART1:
PART3:
PART5:
市场定位篇
项目整体定位
物业类型研判
PART4:
项目开发战略定位
——项目开发整体战略

整体战略探研——视野决定高度
1、从全局战略着眼
跨越北园路,带动大城北
2、从区域发展入手
土地需运营,价值要提升
3、从项目运营来看
塑造新清河,拔高产品线
市场研究分析
——我们面临什么样的市场环境?

关于大市的总结
地产仍然是国家支持经济发展的重要产业;
宏观市场概况
房地产市场概况
大势分析
②国家目前的调控不是打压,而是稳定房价,避免大起大落;调控的是过度的投资与投机,济南的投资与投机现象并不多,特别是投资,不是多了,而是严重不足;
③政策走势的基本面短期不会改变,后期可能微调
④刚性需求将继续推动济南市场的价量齐升
⑤济南进入地产的品质品牌时代
⑥土地放量持续推进,后期竞争将加强
⑧需求空间远未释放开
⑦区域发展一头重,北部潜力巨大
产品设计雷同、居住功能存在缺陷、产权年限不足、需求量大、后市供应不足(主力面积集中在40——60平米之间,一室为主,少量两室,多数无分隔,少数为精装修,物业服务与普通住宅无区别,名不副实)
从市场角度分析我们得出结论:本案开发公寓产品是可行的!
公寓市场分析
关于公寓市场的总结
③市场存在大量刚性需求——本案所在的区域有大量的专业市场,有大量的私营业主、中高层职员、普通员工及外来的务工人员,从而也会产生极大的市场需求,市场存在大量需求。
②区域市场无竞争——本案所在的区域目前无在售公寓项目,市场存在空白;潜在的供应仅有鑫苑项目,其项目总体量65万平米,预计11年上市,,属于项目最后开发的产品,预计在2013年以后,从开发时间来讲,与本案无直接竞争;
北区无战事——济南整体写字楼市场一直是沿着从西向东的方向发展,北区是写字楼市场发展的空白。
关于写字楼市场的总结
写字楼市场总结
②产品无特色——以中高档为主,呈现大众化,高档项目的出租率极高,这是济南写字楼市场的一大特点。
③区域办公条件极差——目前区域内绝大多数的办公人员在民房、沿街商铺或者商务宾馆办公,连基本的写字间的标准都难以达到,办公条件亟待升级。
④区域市场存在大量刚性需求——区域内中小型企业或者私营业主们需要有专业的写字楼,以提升自己的企业品牌形象,但又不愿意远离自己目前所在工作的区域;从未来的市场发展趋势来讲,随着区域的不断发展,未来必吸引大量的企业来入驻,写字楼需求必然存在;
从市场角度分析我们得出结论:本案开发写字楼产品是可行的!
七大商圈各具特色——济南大型商业集中在老城区,且商圈地位难以撼动;
从市场角度分析我们得出结论:本案开发少量商业产品是可行的!
商业市场分析
关于商业市场的总结
③市场存在一定需求——本案周边以专业市场为主,缺乏一定的生活配套设施,需要少量的商业配套来满足社区居民的基本生活需求,
②北区专业市场云集,经营业态杂乱——北部区域以专业的家居建材、汽贸、五金等专业市场为主,经营业态较为杂乱;