文档介绍：天盛花园营销策划书
前言
敬启者:
山水清丽地,人文生态居。湖州留给了我们这些来去匆匆的初访者一个韵味悠长的印象。当我们徜徉于江南水乡的雅致,欣赏小桥人家的古朴时,也感叹着这座城市的日新月异。著名的湖商为湖州经济在中国近现代史商场上争得一席之地,而今的湖州人正在用建筑文明创造一个新湖州城。
天然资源及经济优势是湖州地产的中兴基础,而前瞻性的片区规划更加营造了利好平台。湖州地产从02年的大兴起至今,已经过了5个年头。走过了其房价涨幅最高的黄金时期,到了今年的发展高峰期。房价整整翻了2番多。然而,紧随其后的也许将是更加严峻的市场形势。
本案拿地正是在湖州房地产开发的兴起时期,地价也创下了湖州房地产土地市场的最高记录。然而由于历史原因,营销工作无法连贯展开,造成本案市场形象脱节断档,开发周期拉长,客户对本案一直无法建立清晰而明确的市场形象,本案迟迟未定开盘时间与市场上一些消极信息的阻碍,致使项目与开发商品牌形象有所损害,同时不得不面临市场上不断涌出的新竞争者,目标客群已经有所流失。
由于时间与任务的紧迫,我司接到贵司委托后,即在湖州城区展开为期3天的市场调研工作。从在售楼盘的考察、典型项目的观摩,到城区各片区的发展态势评判;从大街小巷的走访,到具体市场调查问卷作答;从繁华的浙北大厦到小商品汇聚的府庙……时间仓促,我们力求由点及面,从浅到深,抽丝剥茧,层层递进,从发现问题到解决问题。从而为贵司提供全面而客观的市场建议和营销方案,使项目早日开盘销售,并赢得实质性的辉煌成果。
二零零六年九月二十三日
第一部分市场调研分析
NO-1 湖州市概况
湖州市处于浙江省北部,太湖南岸,东邻上海,西依安徽,南接杭州,北濒太湖,与苏州、无锡、常州隔湖相望。是环太湖区唯一因湖而得名的城市。现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区,总面积5817平方公里。
湖州拥有优美的自然景观和历史人文景观,是一座山青水秀、人文荟萃的历史文化名城,素有“丝绸之府,鱼米之乡,文化之邦”之称。元代诗人戴表元称其为“寻遍江南清丽地,人生只合住湖州”。
湖州有较好的区位条件。距杭州75公里、上海160公里、南京220公里。南北走向的104国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的318国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、已开工建设的申苏浙皖高速公路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。
市域铁路规划
规划中:在城市的北部和中部预留城际轻轨通道,为今后可能建设的“湖州——上海”轻轨及“湖州——杭州”轻轨预留通道空间。
市域公路规划
规划期:内形成“五纵四横四连”的高等级公路框架。
“五纵”为杭宁高速、G104公路、杭长高速、S04省道、南新线;“四横”为申苏浙皖高速、申嘉湖高速、G318公路、S09省道;
“四连”申嘉杭高速、S11省道、湖盐公路、和杭(和孚-杭州)公路。
湖州市区至周边地区里程
湖州—德清
43公里
湖州—杭州
75公里
湖州—长兴
26公里
湖州—上海
160公里
湖州--安吉
68公里
湖州—南京
220公里
湖州--南浔
32公里
湖州—苏州
湖州--莫干山
60公里
湖州—嘉兴
湖州--太湖
8公里
湖州—无锡
从地理位置与交通规划来看,湖州与长三角周边城市有较好的区位联系。尤其是上海与杭州。湖州生态环境优美,相对于杭州、上海8000-10000元的房价而言,其目前(城区)4000-5000元的房价对沪、杭两地人有较大的吸引力。特别是湖州籍在两地就业者都有回湖州买房养老的****惯。未来如果开通轻轨,湖州在长三角城市中房地产的竞争力势必加强。其购房客源将有所突破。
但目前上海人在湖州市安吉县置业较多。主要因两地到安吉的路程比到湖州城区近,且安吉的房价在3000元左右,拥有竹海等自然风貌,对其自然有更大的吸引力。
湖州市是浙江省地级城市,下设三县二区,德清县、长兴县、安吉县、吴兴区、南浔区。其中吴兴区为市域主中心。
市区城镇形成“一城一带”的布局结构。“一城”即湖州中心城市,包括湖州城区、织里工贸区、南浔城区;“一带”即为市区南部城镇带,包括菱湖、双林、练市、埭溪四个中心镇.
乡镇
(个)
街道
(个)
村委会
(个)
社区居委会
(个)
土地面积
(平方公里)
全市
60
6
1070
287
5818
吴兴区
9
6
224
108
860
南浔区
9
221
34
706
德清县
11
169
33
936
长兴县
16
226
69
143