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物业返修管理方法
HLBWY-GG-FX001
编制部门：品质中心
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为了保证工程维修工作顺利进展，提高客户报修的处理效率与效果，提升客户满意度，根据各工程实际，结合过往维修实践中遇到的问题，特制定本方法。
适用于集团省内外已办理工程结算验收工程的维修管理。
责任部门/岗位
职责
频次/要求
总经理
重大问题协调
2个工作日
品质中心
维修督导与资源调配、协调
及时
协助工程与地产之间交付、结算移交验收
及时
区域负责人
负责与地产工程、施工单位之间协调、资源调配
及时
工程负责人
负责移交验收统筹工作，维修质量监视与协调
及时
工程工程部
负责移交验收、维修工程量评估、监管与质量验收
及时
工程客服部
接待业户的维修报事及对维修工作进展跟进与完成确实认
及时
A类维修问题
指施工保修期已过期而两书保修期未过期的户内工程问题。
B类维修问题
指地产结算验收切割整体打包并划拨维修费予物业，由物业维修的工程问题。
C类维修问题
指地产结算验收切割后仍处在保修期内的工程问题。
D类维修问题
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指两书保修期及施工保修期过期，公共部位存在重大平安隐患或严重影响根底业务品质的工程问题。
五优先原那么
影响客户根本生活的问题优先。
业主户内问题优先。
已售的房屋维修优先。
零星小修优先。
涉及民生问题的水、电、气、供暖、电梯等问题优先。
各类型维修问题维修原那么
5..1单笔维修费在1000元以内，每月5单以下的维修可由物业区域负责人审核把关后，工程可直接安排维修〔各区域涉及维修的面和移交时间差不一，区域负责人每月的权限范围详见附表及权责手册〕，维修费用由客户部每月统一汇总报备报批。单笔维修费在1000元以上的那么打报告报公司审批，批复前方可进展外委维修。
〔10单以上或总费用超过1万元〕的维修，统一打包报公司审批。
5. B类维修问题
5..1“结算切割〞工程问题维修按切割清单及扣款划拨情况，优先考虑户内的维修，公共部位根据轻重缓急逐步进展维修。
5..2优先由原施工单位进展维修，如原施工单位不予维修那么委托第三方维修单位进展维
修。
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5..3委托第三方进展维修时，需严格对维修工程量、维修报价进展核实、核查，所维修产生的费用不能超过所结算费用的80%。
5..4非结算验收切割清单内问题点的返修费用不能用切割款支付。
5. C类维修问题
5..1保修期内工程问题先发?工程质量问题维修通知函?至责任单位维修，责任单位不承受通知函及未按限定时间去完成维修的那么启用第三方维修，并发?质保金扣款通知单?予责任单位，维修费用由地产本钱管理部门在责任单位质保金里扣除〔金额按?质保金扣款通知单?〕。
5..2未进展终验的工程，对于质保金申请流程必须严格把关。
5..3质保金支付的OA流程，无法驳回时，可在审批环节提出异议或详细表达所存在之问题，交由公司处理。
5..4无论问题是属于显性或隐蔽工程，物业的主体责任是问题点的全面汇总和及时上
报。
5..5在通知原责任单位进展质量保修不履行而委托第三方维修所产生的费用，物业每两个月汇总至地产本钱管理部门验证后转送集团财务中心将费用结算至物业。
5..6原责任单位保修期满申请质保金时，物业组织原责任单位和地产工程部共同验收确认，验收无问题存在的根据原有的结算流程进展结算，验收存在有问题的，把存在问题点根据集团第三方返修扣款标准折算成费用由地产本钱管理部门核定后转送集团
财务中心将费用扣款至物业。
5. D类维修问题
5..1公共部位有平安隐患，单笔维修费在1000元以内，每月5单以下的维修可由物业区域负责人审核把关后，工程可直接安排维修〔各区域涉及维修的面和移交时间差不一，区域负责人每月的权限范围详见?各区域负责人每月零星维修费用审批权限?及权责手册〕，维修费用每月统一汇总报备报批。
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单笔维修费在1000元以上的那么打报告报公司审批，方可进展外委维修。
5..2零星小修数