文档介绍：4商圈及城市商业网点规划
第四章商圈及城市商业网点规划
主要内容:
商圈的含义
影响商圈的因素
现代商圈的特点
商圈理论
商圈测定的方法
城市商业网点规划的原则和重点
学****重点:商圈理论、商圈测定的方法。
第一节商圈划定
一、商圈的含义及结构
商圈是指零售企业经营形式和服务能力所形成的销售范围。商圈既是地理概念,也是经营概念。
作为地理概念,指一定距离内顾客积聚的程度,即人流状况,完全取决于区域的选择,所以也叫区域定位法;
作为经营概念,即取决于业态种类和经营能力所焕发的内聚力和辐射力大小作为划分商圈的依据。
商圈结构
基础商圈
边缘商圈
异地商圈
观点对照:商圈的层次
商圈可分为三个层次:
核心商圈
次级商圈
边缘商圈
是指最接近店铺的区域,在这个区域内顾客来店购物最方便。一般来说,小型店铺的核心商圈在03>.8公里之内,顾客步行来店在10分钟以内。大型店铺的核心商圈在5公里以内,无论使用何种交通工具,顾客来店时间在20分钟以内。核心商圈的顾客大约占55%-70%。
核心商圈
是指核心商圈的外围区域,在这个区域内顾客来店购物比较方便。一般来说,,顾客步行来店在20分钟以内;大型店铺的次级商圈在8公里以内,不论使用何种交通工具,顾客来店都不超过40分钟。次级商圈的顾客大约占15%-25%。
次级商圈
是指次级商圈以外的区域,在这个区域内顾客来店购物不够方便。一般来说,,顾客步行来店在20分钟以上;大型店铺的边缘商圈在8公里以外,不论使用何种交通工具,顾客来店都要在40分钟以上。边缘商圈的顾客大约占10%。
边缘商圈
约10%
40分钟以上
20分钟
以上
8km以外
边缘商圈
15%-25%
40分钟
以内
20分钟
以内
8km以内
次级商圈
55%-70%
20分钟以内
10分钟
以内
5km以内
核心商圈
大型
店铺
小型
店铺
大型
店铺
小型
店铺
顾客
比例
时间
距离
商圈层次
区位特点
业态选择
经营品种
经营规模
竞争店铺的位置
顾客的流动性
交通地理条件
店铺的促销手段
商业信誉
二、影响商圈的因素
电子商务条件零售业商圈:
地理因素的影响大大降低;
对零售企业的配送能力要求提高。
三、零售商圈的测定方法
(一)零售引力法则(雷利法则)
雷利认为,商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同,商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。在两个城镇之间设立一个中介点,顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买,即在这一中介点上,两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同,这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。
第一,两个竞争的城市(A城与B城)在公路上有同等程度的靠近性;
第二,两城市可被利用的商品或者服务的多少以城市人口的多少为标志;
第三,顾客只到一个城市购物。
雷利法则的假设基础:
d
Dab =———————
1+ √Pb/Pa
Dab: 表示A城镇商圈的限度(以沿公路到B城镇的里程衡量)
Pa : 表示A城镇人口
Pb : 表示B城镇人口
d : 城镇A和B的里程距离
案例: 假设:A城镇人口9万人,B城镇人口1万人, A距B20公里。
20
Dab = ——————= 15 (公里)
1 + √1/9
20
Dba = ——————= 5 (公里)
1 +√ 9/1
15(公里) 5(公里)
A * * *B
中介点
图:A地区大概的商圈
雷利法则的另一种数学等式:
式中:
Ba是A都市从中间地C都市吸引来的销售额;
Bb是B都市从中间地C都市吸引来的销售额;
Pa是A都市的人口;
Pb是B都市的人口;
Da是A都市与C都市的距离;
Db是B都市与C都市的距离;
N=1,n=2
举例
该法则的优点:计算简便;
缺点:考虑的是两地的里程距离;
忽略了经营能力及商品本身的影响。
所以该法则早期测定商圈的方法,雷利法则只适用于计算选购品的商圈分界点,而不太适用于计算方便品的商圈分界点。
(二)阿普波姆法则
Da为A都市到分界点的时间距离;
Dab为A都市到B都市之间的时间距离;
Pa为A都市的销售场地面积;
Pb为都市的销售场地面积。
(三)伽萨法则
A店是位于A都市的商店;
B店是位于B都市的商店;
(四) 赫夫法则
赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商