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房地产开发项目的成本测算方法
发布时间: 2006-12-19 10:12    作者: 朱赤    来源: 中国房地信息
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随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台,全国各地协议转让土地已基本绝迹,全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结,管理出效益时代的到来。
在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期,开发商们在拿地前不需过多地作研究分析,因为那时大多是协议操作,开发风险小,有较大的获利空间。而今后,由于土地自身的稀缺性,公开的竞争将日益激烈,激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压,这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余,将失去机会,一事无成;轻率冲动,将导致亏损,严重的将导致企业破产。
如何准确地测算项目成本,本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》,试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定,建材市场行情相对稳定,并且开发商有一定的管理水平。
一、土地成本
随着公开竞拍的推行,土地成本日益成为开发成本的重要组成部分,综合的地价内容非常广泛,主要包括:土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等,土地成本约占项目开发成本的35%-40%,并有进一步上升的趋势。
二、前期规费
前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用,主要包括应交纳的基础设施配套费,教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等,以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等,此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积,标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10%左右,并有降低的趋势。
三、工程成本
此项费用为成本中的“大头”,约占总成本的40—50%左右,具体内容包括:
1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用;
2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房,临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用;
3、地基工程费用,含地基处理、桩基、基础、支护等内容;
4、建筑安装工程费用,包括土建、安装、门窗等费用;
5、电梯投资;
6、小区供电、供水、供气费用,室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用;
7、小区智能化费用,包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统,有线电视、电话、宽带系统等费用;
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8、小区配套费用(适用于大规模小区建设),包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。
上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析,没有标准的指标可以套用,应随机应变。
四、开发间接费用
此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支,具体明细如下:
1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本,在进行项目成本分析时,应按项目全贷款来考虑,因为开发商即使是用自有资金,也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。
2、管理费用。此项费用无须多