文档介绍：楼市场外配置：四大玩家三大玩法
?导 读
这个小文章想要说清两件事情，一是楼市的场外配资到底有哪些玩家和玩法？二是如果三四线城市库存去化不理想，那么这些卖不掉的房子，不妨就半卖半送给老百姓吧！
本文作者：钟伟 北京师范大学金融研究中心
第一，首付贷的高潮出现在楼市新政之前，当下楼市新政之后购房者的首付比例最低降至25%且85折利率成为常态，因此相比老政策下近乎惩罚性的高首付限制，当下购房者对首付贷需求显著降温，而不是升温。房价的飙涨出现在首付贷退潮之后而非之前。第二，配资中介为了控制首付贷的风险，往往会将偿还全部配资贷款的风险点，设置在购房者和开发商实际交付房屋之前，或者最迟设置在购房者获得房屋产权证之前，也就是说，配资中介高收益的实现，依赖开发商降低而非提高对购房者的购房优惠折扣，同时融资中介风险控制的实现，则依赖开发商和购房者发生房屋所有权转移之前。因此，通常首付贷期限不会超过2年，最迟还款期限不会晚于购房者获得产权证。否则配资中介无法保证资金安全。平安好房的首付贷业务被称为好房贷，据说截至2015年底，实际配资约千亿元，，似乎没有暴露出显著的贷款不良。首付贷和一线城市房价上涨之间是否存在密切关系？很难判定，如果说平安好房在深圳的首付配资导致深圳新房价格暴涨，为什么平安好房市场份额很有限的其他城市也出现房价上升？为什么首付配资业务已因楼市新政显著回落时，房价仍然分化中上升？从全国商品房屋销售金额和按揭贷款余额的变动看，首付贷可能不至于对房价涨跌有那么大的力量。需要指出的是，由于平安好房本身对接金融机构的能力，使其和其他三家玩家相比鹤立鸡群，其他三家配资机构的配资规模大多在百亿以内。所谓过桥贷，是指在同一家地产中介内，买房者甲看中了售房着乙的房屋，但是乙的房屋有未偿按揭贷款，在还款之前无法解除房屋抵押，也无法交易过户。如果甲不愿承担垫资风险，乙又无力独立还清未偿贷款，则这笔房屋买卖交易将无法达成。此时配资中介出现，提供过桥贷，这个过桥贷提供给乙方帮助其还贷解押，然后将房屋交易过户给甲。因此这是在交易环境不涉及加杠杆的，只是对乙方的过桥。
这种过桥贷在西方国家没有必要出现，银行只需要对甲乙双方提供简单的转按揭服务即可，但在缺乏此类简单金融服务的中国，在甲乙双方缺乏相互信任机制的大背景下，过桥贷应运而生。此类业务通常属不超过2个月的短期过桥，售房者往往会在向亲友借款还贷售房，和向配资中介申请过桥之间进行权衡。目前从事此类业务的主要玩家是链家和搜房，平安好房和***以新房的首付贷业务为主，当然平安好房也有e房贷等类似业务，但规模有限。所谓赎楼贷，和过桥贷比较类似，在同一家地产中介，买房者甲和售房者乙是同一个人，也就是说，有人委托了中介，出售其已有房产，并试图买入另一房产。本质上此人是改善型购房者。但此人如果不出售房屋，便无力购入更喜欢的另一套房屋。此时配资中介提供赎楼贷，垫资帮助此人对欲售房还贷解押出售，并帮助此人利用售房资金购入其中意的另一房产。从交易本质而言，过桥贷和赎楼贷其实是同一种业务。但为控制风险，配资机构往往只对独家委托售房者提供赎楼贷。因此在三种楼市配资中，真正加杠杆的是首付贷，另外两类是交易过桥类短期融资。后两类配资规模相当有限，原因在于无论链家还是搜房