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房地产商业地产营销筹划方案
××商业城营销企划方案
前 言
在商业地产销售开展日益成熟的的今天，房地产营销筹划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销筹划必不可少，而且必须做到位。
××商业城工程是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建工程。本工程占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，工程由三层裙楼〔含负一层〕和两栋塔楼〔分别高四层〕组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。工程总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本工程初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前工程现状，本营销企业方案对本工程做了比拟系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销筹划的角度出发，对工程的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、工程营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升工程的附加价值，获取工程的最大利润，并全面树立和提升企业形象及工程形象。概括本工程的营销总体策略，可以简述为“五个一〞，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、工程营销目标方针
根据本工程“五个一〞的总体营销策略，拟订本工程的营销目标方针如下，作为本工程营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物〞，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
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5. 酝酿一场热销风暴：本工程将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解
1. 销售〔招商〕目标
××商业城的可销售面积如表8-3所示。
表8-3 ××商业城的可销售面积说明表
建筑构造
层数
可售面积
主题商场
约7 000平方米
塔楼住宅
4层，约40户
约6 500平方米
招商商场
约8 500平方米
2. 销售目标分解
××商业城的销售目标如表8-4所示。
表8-4 ××商业城的销售目标方案
销售阶段
建筑构造
销售目标
百分比
内部认购和开盘期内
1．主题商场
销售2 800平方米
4%
2．主题商场招商
招租1 000平方米
12%
强销期
1．主题商场
销售2 800平方米
40%
2．主题商场招商
招租