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仅供个人参考 商铺投资回报率如何计算
对于普通投资者来说,动态投资计算比较复杂,本网罗列以下几种计算方式, 仅供投资
（1） 租金回报率=每月租金收益x 12/购房总价
案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约 40平方米， 售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是 350元/平方米左右，即周
先生每个月可收取 。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一 下：租金回报率 =14000*12/1600000=%
点评：这种方法计算简便， 对一次性付款的情况分析会较为准确， 但由于只考虑了租金
和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
（2） 租金回报率法公式：（税后月租金-按揭月供款）X 12/（首期房款+期房时间内的按 揭款）。
案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上 限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率= （14000-4277）*12心000000+
1026682）=%
通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是： %
点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适 用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能 解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
（3） 租金回报率分析法公式：（税后月租金-每月物业管理费）X 12/购买房屋总价，这 种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方 法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析 的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
（4） 内部收益率法房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金X投资期内的 累计出租月数/ （按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款 +累计物业管理费）=内部收益率。
点评：上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑 在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、 现金流等各方面
因素。可以与租金回报率结合使用。 内部收益率可理解为存银行， 只不过我国银行利率按单
利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都
是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
商铺投资回报率多少才合理？ 收益率8%是分水岭
人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念 的日趋成熟，商铺确实受到了越来越多的投资者的关注， 那商铺出租投资回报到底达多少才 是合算的呢？
一般来讲，商铺可以在 8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到 8%,好
的商业旺铺可以达到 16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算：
公式一：主要适用于没有贷款的一次性