文档介绍：商用房产的盈利模式及开发流程
万科企业有限公司副总裁
北京万科企业有限公司总经理
毛大庆博士
2010-07-07
商用房产的融资及盈利模式
城市综合体的主要特征
来福士城,新加坡来福士广场,上海来福士中心,北京
所到之处:城市地标城中之城
来福士广场,成都来福士广场,杭州来福士城,巴林
城市综合体对城市发展的积极作用
资源共生、聚
合增值
提高城市居民生活、产业集聚、功能互补
工作的效率
提升城市品质和
价值的点睛之笔
拉动所在区域
提升城市区域的
的发展
品牌形象
极大程度的优化
城市资源配置
城市综合体通常的业态组成—成都来福士城
Mixed Development
Description (Office, Retail, Hotel,
Serviced Residence)
Land Area (sqm) 32,574
Gross Floor Area (sqm) 193,675
Office (sqm) 72,672 (38%)
36,910 (19%)
Retail (sqm)
(Basement: 38,917)
Hotel (sqm) 45,480 (23%)
Serviced Residence
37,343 (19%)
(sqm)
Pavilions (sqm) 1,270 (1%)
pletion Mid 2011
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商用房产通常状况下的融资渠道和模式
注册资本及股东贷款股权性融资 1 在公司股权层面的融资
通常是商业地产在资本
市场解决融资渠道或实
现退出的重要环节
项目股本金开发贷款 2
购物中心
租金评估增值
资产抵押贷款再抵押贷款 4
3 经营性贷款
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商用房产资本市场通用的持有架构
£ million
5000
4500
4000
3500
3000 REITs
2500 TAKE OFF
资产持有平台(基金公司) 2000
1500
1000
100% 500
0
Q4/2004 Q1/2005 Q2/2005 Q3/2005 Q4/2005 Q1/2006 Q2/2006 Q3/2006 Q4/2006
Total Trades
子公司1 子公司2 子公司3 ……
100% 100% 100%
100% ………………
项目公司1 项目公司2 项目公司3 项目公司4
100% 100% 100% 100%
项目1 项目2 项目3 项目4
多元化的项目组合,不同“篮子里的鸡蛋”
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商用房产通常的退出渠道及模式
资本市场
REITs上市
将整个母公司的平单体项目资产
台整体或部分出售整体转让
给机构投资者
培育成熟体系,实现
资本利用率及利益回
报最大化
将持有小资产包的单体项目公司
子公司整体出售股权转让
单体项目分单元
散售
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Why?商业地产基金
投资者
基金经理基金管理/ 开发项目开发商
收购费每股股利管理费
物业资产
财务顾问
顾问费管理费管理费运营者
物业经理
品牌+ 资金
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来福士中国基金模式简介
总募集金额
10亿美金;
凯德置地控
股50%
Shenyang
Beijing
Tianjin
Suzhou Shanghai
Chengdu
Ningbo
Hangzhou
Chongqing
Guangzhou
Shenzhen
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