文档介绍：【成都楼市观察】
2011年第四季度楼市行情简析
2011-11-25
目录
序言、全国楼市新看点
一、全国楼市简报
1、楼市成交行情
2、价格走势行情
3、居住用地行情
4、重点城市动态
二、成都楼市观察
1、总体情况概述
2、成交情况分析
3、存量情况分析
4、土地供应分析
三、住宅价格走势
1、整体价格走势
2、区域价格走势
3、重点区域动态
四、结论关注要点
序言:
自房产调控政策实施以来,从一线城市到二、三线城市,全国整体楼市受政策影响出现大幅度波动;成交量、成交价格大幅度下滑趋势已逐步蔓延。
调控以来全国楼市新看点:
土地市场:
从“地王时代”到“底价时代”
高流拍率、低溢价率、底价成交
商品房市场:
从“金九银十”到“铜九铁十”
“以价换量”成为楼市新风向标
楼市降价潮全国涌动,引发“退房潮”
库存“高企”,导致后续消化周期延长
二手房市场:
一二手房“价格倒挂”促使二手房市场成交低弥
二手房中介调整战略思路,转战新房分销代理
信贷市场:
多家银行上浮首套房贷款利率
公积金贷款政策放松
一、全国楼市简报
1、楼市成交量行情:
全国重点城市成交量普遍下跌20%-30%,个别城市下跌幅度同比多达50%以上
随着房地产市场的调控与宏观经济紧缩相叠加,全国楼市成交正在持续走低。根据中国指数研究院提供的最新楼市成交数据,第四季度首月受监测的35个城市中,30城市楼市成交量同比下降,9个城市成交量降幅在50%以上,其中长沙同比降幅最大,%。其次是汕头,%。重点城市成交量均出现同比下降,其中杭州跌幅最大,%,天津、成都、北京和南京同比跌幅亦皆超过50%。
由于未来调控政策仍然难言放松,市场仍将进一步调整,而开发商也陆续推出一系列或明或暗降价促销措施,以求‘过冬’。
2、楼市价格走势行情
全国楼市降价潮蔓延,降价城市增多,降价幅度加剧
据国家统计局数据显示:第四季度首月,70个大中城市新建商品方住宅价格首次出现环比下降,这意味着争论了数年的楼市拐点正式到来;
70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有34个,持平的城市有20个。和第三季度末月相比,第四季度首月环比价格下降的城市翻番,增加了17个。
大型房企已拉开降价序幕,降幅普遍在10%-20%左右
截至目前,大型房企中已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模的降价销售。第四季度首月,大型房企在售项目的销售价格环比和同比分别微跌3%和2%,其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比都有超过10%至20%的下降。
近期,万科、保利等房企分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大力度降价促销。万科在深圳的两个项目分别推出特价房,最低折扣达到88折;保利在重庆的6个项目也在打折促销,最大降幅接近20%。
一二手房价格倒现象挂直接导致二手房价格下滑,下降城市逐步增加
二手房价格下降的城市有38个,持平的城市有19个,和第三季度末月相比,第四季度首月环比价格下降的城市增加了13个。价格上涨的城市中,%。
3、居住用地市场行情
全国未开工住宅用地需30个月消化期,重点城市住宅用地流标率攀升
数据显示,第四季度首月,重点城市居住用地流标率高达23%,较前期大增。今年1-10月,重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%;
,。这些已供应但未及时开发的土地,由于数量巨大,将对一级市场土地的公开出让形成压力。粗略计算,,。而今年1-10月,全方米。按照目前的销售速度,
未来存量的土地还需要30个月以上的时间来消化。
4、重点城市楼市动态
北京:(北京楼市惊现五折促销)
北京楼市近期新开项目陆续出现大幅跳水现象,其已接近甚至低于成本的价格开盘,受到购房者追捧。
例如:“北京像素”项目发起五折促销,拟售均价为22500元/平方米,而现价则为11600元/平方米、总价48万元起的户型。京城楼市已经进入价格快速下滑的通道。
上海:(大型房企引领降价大潮)
上海楼市进入第四极度以来,众多大型开发企业纷纷加入降价“跑量”阵营,在如今成交低迷的态势下,以大幅降价换得成交已成为市场普遍共识。
例如:上海万科尚源售出房源成交均价仅为12000元/平方米。而此前,该盘房源的累计合同均价超过16000元/平方米,此次降幅在25%左右。上海万科清林径最新的报价也已经降至13000-14000元/平方米,而其前期