文档介绍：背景环境
总结
市场表现
市场环境
房企运营环境
政策环境
政策环境
政策频发,多方位调控市场,房企运营成本和融资难度明显加大
2011年1-10月国房景气指数走势图
新国八条,房产税出台,第五轮调控开启
地方限购政策出台
商品房一房一价
土地增值税上调
部分银行暂停房贷业务
房地产项目计税毛利率上调
土地供应双轨制将取消
年内6次提准,3次加息
%,%
房企运营环境
市场环境
宏观环境
全国市场
全国市场交易量价齐降
2008-2011年10月全国商品房销售情况图单位:万方
数据来源:国家统计局数据库
2011年1-9月全国100个城市住宅平均价格走势图单位:元/㎡
截止2011年10月,%,%
2011年以来全国100个城市住宅平均价格环比增幅一路下滑。9月,首次呈现负增长
一线城市市场
政策反应敏感程度较高,商品房交易量价随政策变动迅速下挫,大
部分需求在限购和限贷双限令影响下撤出,市场交易量难现反弹
2008-2011年9月主要一线城市商品房销售情况单位:万方
2011年1-10月主要一线城市商品房销售情况
( 单位:万方)
数据来源:各市统计局、房管局
2011年1-10月一线城市商品房环比价格指数
一线城市对政策反应更敏锐,政策出台后商品房成交量价迅速下滑
二线城市市场
刚需特点突出,调控影响预期,商品房成交量波动明显
2008-2011年9月部分二线城市商品房销售情况单位:万方
2011年1-10月部分二线城市商品房销售情况
( 单位:万方)
2011年1-10月部分二线城市商品房环比价格指数
数据来源:各市统计局、房管局
二线城市刚需特点突出,在消费者心理预期变动的带动下,商品房成交量波动明显
宏观环境
房企运营环境
市场环境
房企资金情况
开发企业融资压力加大,资金紧缩现象普遍存在,市场开发风险增加
2008-2011年3季度典型房企速动比示意图
数据来源:上市房企资产负债表
2008年-2011年10月房企资金来源占比图
数据来源:国家统计局
2011年,国家实行稳健的货币政策,明令限制房地产行业贷款,房企国内银行贷款困难,被迫采用其他高成本融资,增加了风险。
民间资本:贷款利率通常为普通利率的3倍以上。
融资压力加大
目标完成情况
市场成交量大幅下滑,多数房企年度目标达成难度日益渐长
2011年1-3季度十大房企目标完成情况图单位:亿元
数据来源:中国房地产企业销售排行榜TOP30
一线城市受政策打压表现不佳,二三线城市成今年实现业绩目标的主战场。保利、恒大等二三线城市布局房企目标完成率较高,绿城、金地等深耕一线城市房企目标完成率不及五成,全年目标完成希望渺茫