文档介绍：2012年中国房地产发展趋势
总论
2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路,房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前,城镇住房刚性需求根本不会逆转,房地产业也绝对不会崩盘,商品房开发商确实难,商品房价格涨也难,降也难。保障性住房批量上市那一天,就是房地产业政策松动的光环,要等到下半年,2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献,为国家调控GDP走势的杠杆之一。
房地产政策调整
2012年国家对房地产政策一是完善,二是调整,三是继续整顿,国家将进一步理顺房地产政策,纠偏改错,使其房地产业健康发展。
国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策;
国家进一步完善房地产土地分类供应政策;
一线城市征收房产税将陆续出台;开征房产税之时,就是限购房政策自动取消之日;
国家按区域性调整政策性商品房政策;
下半年对商品房的金融政策将适度调整;
下半年对商品房的管理政策会也会适度调整,调整幅度不会太大。
土地供应量走势
土地供应量走势为:2012年土地供应总量会适度增加,但不会超过2011年15%,土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面;三四线城市为了财政积累,将商品住房土地供应量会适量放开。
对保障性住房,政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式,政策性商品住房将是土地供应主体。
保障性住房土地供应方式:以计划经济形式供应占总土地供应量15%。
政策性商品住房土地供应方式:以计划加市场经济形式供应,实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。
商品住房土地供应方式:以市场经济形式供应,招、拍、挂。占总土地供应总量35%。
这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转,地方土地财政的态势暂时无法缓解。
房地产资金走势
对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的:
由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位;
连续出台的金融政策没有到达预期,反而拉高了CPI,CPI回落缓慢;
区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整,政府需构建防范经济泡沫风险围墙;
保障性住房不能如期到位,保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付,由于这两年公民福利年年超标,直接影响国家财政预算的总盘子;
仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来,维持到国家理想经济目标。
所以,2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势,当国家保障性住房按计划批量上市那一天,房地产业政策就会松动,要等到下半年。
保障性住房走势
国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开,让更多的民间资本融入进来,参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管,加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配,纳入中央与地方政府年度财政预算。
一线城市:第一批廉租房与公租房陆续到位,第二批廉租房与公租房开建;
二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售,用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建,来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务;
三线城市: 第一批