文档介绍:作 战 报 告
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战略
策略
战术
Swot分析及开发战略指导思想
核心要素确定
感性(形象塑造)和理性(价位分析)
应该怎样做?(开发方向)
应该做什么?(产品定位)
做出什么样的?(产品价值)
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战略篇一:SWOT战略分析
优势(serength)
劣势 (weakness)
区位优势(CBD/交通/开发量)
地块优势(平坦 /三面临街/南北向)
配套优势(学校/商业/未来CBD市政)
景观优势(CBD观景台)
成本优势(土地成本)
技术优势(开发经验)
周边环境,人口素质,卫生,治安
城中村印象
城市污染
立交桥
交通不便利
容积率
品牌
机
会
CBD开发,城市东移
政策控制
开发门槛抬高
片区认同度
片区相对偏高楼价
大盘认同
周边大盘造市
市场存在机会亮点(如小户型)
SO战略
依托借助CBD资源,强调CBD社区
强调首个CBD生活圈楼盘,强调‘新都心,新生活的升级产品”
吸引全市范围跨区域置业,周边换房需求为辅
运用灵活的价位杠杆策略
强调“我也是大盘”
抓住市场亮点,推出填补市场空缺的创新产品
WO战略
加强小区自身环境和社区形象营造一个飞地
强调“购买的是未来七十年,展示的是CBD生活”
加大前期投入,加强工程形象展示进度,加强现场和卖场包装展示,以弥补品牌力,提高竞争门槛
尽早入市策略
提高绿化率和景观营造,分散对容积率的注意
威胁
预计整体楼价走低
中/中高端楼盘总量规模大
周边大盘竞争
ST战略
开启置业投资市场,开辟第二战场
以区位优势和产品价值营造置业热点
性价比竞争
WT战略
多元产品组合
控制推盘量
相对低价入市
快速消化
(opportunity)
(treat)
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战略篇二:开发战略原则梳理
相对效益
复合
适量
空缺/差异
创新需求
经济+美丽
开发战略
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复合原则(丰富产品线)
丰富产品线,避免单一产品(如住宅类产品)所可能带来的市场压力,“不把全部的鸡蛋放在一个蓝子里”,
具体产品策略是:
项目
组团A
组团B
商服类产品
住宅类产品
写字楼
紧凑型二三房为主的平面住宅
小高层
多层+小高层
底商街铺+产权式商城
SOHO小户型商务公寓(可以
部分楼层调整为产权式酒店)
首层底层TOWNHOUSE
战略篇三:开发战略原则梳理
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适量原则:
10万平米总量控制下,实现少而多的开发原则,
即“多”—产品线丰富,“少”—各单一产品开发量控制
住 宅:44000㎡
写字楼:26000 ㎡
Soho: 20000 ㎡
商 铺: 10000 ㎡
战略篇三:开发战略原则梳理
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空缺差异原则:
作为一家新的房地产的首个项目,不具备直面竞争的品牌优势:其企业开发战略定位是不作“挑战者”,不作“跟随者”,而进入“细分者”市场,抓住市场空缺,和对手形成差异。
住宅
紧凑型两房、三房,立面风格创新,入户花园,空中庭院等创新户型 ,空中TOWNHOUS
写字楼
80—100平米小户型开放式高档次专业化写字楼
Soho
40—60平米,一房一厅,两房两厅,宜商宜居,是目前热销小户型的升级版 ,建议楼中楼 ,建议三错层
产权酒店
——(市场空缺)
产权商场
——区域市场首个项目,第一个拥有自有产权的“车居超市”
战略篇三:开发战略原则梳理
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创新需求原则: (自用+投资双通路)
吸引置业自用为主的前提下,以具有投资价值的物业品种(具有唯一性)启动置业投资市场,其中产权式商场(固定投资回报),产权式酒店(固定投资回报),SOHO公寓,小户型写字楼(代为租赁)都具备置业投资价值
住宅
自用
写字楼
自用+投资