文档介绍：作 战 报 告
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战略
策略
战术
Swot分析及开发战略指导思想
核心要素确定
感性（形象塑造）和理性（价位分析）
应该怎样做？（开发方向）
应该做什么？（产品定位）
做出什么样的?（产品价值）
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战略篇一：SWOT战略分析
优势（serength）
劣势 （weakness）
区位优势（CBD/交通/开发量）
地块优势（平坦 /三面临街/南北向）
配套优势（学校/商业/未来CBD市政）
景观优势（CBD观景台）
成本优势（土地成本）
技术优势（开发经验）
周边环境，人口素质，卫生，治安
城中村印象
城市污染
立交桥
交通不便利
容积率
品牌
机
会
CBD开发，城市东移
政策控制
开发门槛抬高
片区认同度
片区相对偏高楼价
大盘认同
周边大盘造市
市场存在机会亮点（如小户型）
SO战略
依托借助CBD资源，强调CBD社区
强调首个CBD生活圈楼盘，强调‘新都心，新生活的升级产品”
吸引全市范围跨区域置业，周边换房需求为辅
运用灵活的价位杠杆策略
强调“我也是大盘”
抓住市场亮点，推出填补市场空缺的创新产品
WO战略
加强小区自身环境和社区形象营造一个飞地
强调“购买的是未来七十年，展示的是CBD生活”
加大前期投入，加强工程形象展示进度，加强现场和卖场包装展示，以弥补品牌力，提高竞争门槛
尽早入市策略
提高绿化率和景观营造，分散对容积率的注意
威胁
预计整体楼价走低
中／中高端楼盘总量规模大
周边大盘竞争
ST战略
开启置业投资市场，开辟第二战场
以区位优势和产品价值营造置业热点
性价比竞争
WT战略
多元产品组合
控制推盘量
相对低价入市
快速消化
(opportunity)
(treat)
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战略篇二：开发战略原则梳理
相对效益
复合
适量
空缺/差异
创新需求
经济+美丽
开发战略
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复合原则（丰富产品线）
丰富产品线，避免单一产品（如住宅类产品）所可能带来的市场压力，“不把全部的鸡蛋放在一个蓝子里”，
具体产品策略是：
项目
组团A
组团B
商服类产品
住宅类产品
写字楼
紧凑型二三房为主的平面住宅
小高层
多层+小高层
底商街铺+产权式商城
SOHO小户型商务公寓（可以
部分楼层调整为产权式酒店）
首层底层TOWNHOUSE
战略篇三：开发战略原则梳理
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适量原则：
10万平米总量控制下，实现少而多的开发原则，
即“多”—产品线丰富，“少”—各单一产品开发量控制
住 宅：44000㎡
写字楼：26000 ㎡
Soho： 20000 ㎡
商 铺： 10000 ㎡
战略篇三：开发战略原则梳理
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空缺差异原则：
作为一家新的房地产的首个项目，不具备直面竞争的品牌优势：其企业开发战略定位是不作“挑战者”，不作“跟随者”，而进入“细分者”市场，抓住市场空缺，和对手形成差异。
住宅
紧凑型两房、三房，立面风格创新，入户花园，空中庭院等创新户型 ，空中TOWNHOUS
写字楼
80—100平米小户型开放式高档次专业化写字楼
Soho
40—60平米，一房一厅，两房两厅，宜商宜居，是目前热销小户型的升级版 ，建议楼中楼 ,建议三错层
产权酒店
——（市场空缺）
产权商场
——区域市场首个项目，第一个拥有自有产权的“车居超市”
战略篇三：开发战略原则梳理
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创新需求原则： （自用+投资双通路）
吸引置业自用为主的前提下，以具有投资价值的物业品种（具有唯一性）启动置业投资市场，其中产权式商场（固定投资回报），产权式酒店（固定投资回报），SOHO公寓，小户型写字楼（代为租赁）都具备置业投资价值
住宅
自用
写字楼
自用+投资